Rapporto esplicativo

Rapporto esplicativo concernente la modifica dell’ordinanza sui fondi propri – Attuazione nel diritto nazionale del completamento delle riforme di Basilea III

Le banche devono garantire un’attribuzione corretta a una classe di posizione secondo i criteri qui descritti, affinché l’attribuzione non comporti l’elusione dell’applicabilità del cuscinetto anticiclico di capitale settoriale o delle prescrizioni concernenti la concessione di crediti ipotecari, incluse le relative disposizioni di un’autodisciplina riconosciuta come standard minimo dalla FINMA secondo l’articolo 7 capoverso 3 LFINMA.

Capoverso 2

Il presente capoverso sancisce quali immobili siano da considerare d’abitazione.¹⁰³

Capoverso 3

Gli immobili d’abitazione a uso proprio sono in prevalenza abitati dal mutuatario stesso. Tra questi si annoverano l’abitazione presso il domicilio principale e quella presso i domicili secondari, prevalentemente abitate di persona. Il domicilio principale di una persona è ubicato nella località in cui soggiorna con l’intenzione di una permanenza duratura (conformemente al domicilio secondo l’art. 23 CC). Anche le unità abitative che il mutuatario mette a disposizione gratuitamente di qualcuno, concede in locazione all’interno della famiglia oppure lascia volutamente vuote in vista di un futuro uso proprio, di una messa a disposizione gratuita o della locazione all’interno della famiglia, sono considerate abitazioni per uso proprio. Nella prassi, per determinare il prevalente uso personale si può ricorrere a criteri quali la superficie, il numero di unità, il flusso di cassa o la durata di utilizzo. Inoltre la banca che finanzia il domicilio principale del mutuatario può considerare un’unità abitativa prevalentemente data in locazione come a uso personale.¹⁰⁴ Per l’approccio, che può essere regolarmente aggiornato, fa stato il momento della concessione del credito.

I crediti per gli immobili d’abitazione di proprietà di committenti di abitazioni di utilità pubblica (p. es. cooperative d’abitazione di pubblica utilità) e gli immobili d’abitazione con un modello delle pigioni commisurate ai costi sotto il controllo statale sono ponderate in funzione del rischio come gli immobili d’abitazione a uso proprio. Sono considerati committenti di abitazioni di utilità pubblica i mutuatari che hanno sottoscritto la Carta statutaria dei committenti di abitazioni di utilità pubblica in Svizzera e sono membri di una delle due organizzazioni mantello riconosciute dalla Confederazione di committenti di abitazioni di utilità pubblica, ossia «Cooperative d’abitazione Svizzera»¹⁰⁵ e «WOHNEN SCHWEIZ»¹⁰⁶. Per gli altri committenti di abitazioni di utilità pubblica la banca mutuante deve verificare e documentare che i loro immobili non sono destinati alla massimizzazione del rendimento sul mercato immobiliare.¹⁰⁷

Capoverso 4

Tra gli immobili commerciali rientrano tutti gli immobili che non sono immobili d’abitazione di cui al capoverso 2¹⁰⁸ Tra questi si annoverano gli edifici commerciali e per uffici, nonché gli oggetti artigianali polivalenti, grandi oggetti a carattere artigianale e industriale e immobili agricoli. Sinora erano assegnati alla posizione «altri immobili», eliminata con la presente revisione dell’ordinanza.

Capoverso 5¹⁰⁹

Gli immobili commerciali a uso proprio sono utilizzati prevalentemente dal mutuatario per uso proprio. Nella prassi, per determinare il prevalente uso proprio si può ricorrere ai criteri della superficie, del numero di unità, della valutazione o del flusso di cassa.