Rapporto esplicativo

Rapporto esplicativo concernente la modifica dell’ordinanza sui fondi propri – Attuazione nel diritto nazionale del completamento delle riforme di Basilea III

credito. Se una banca eroga diversi crediti garantiti dallo stesso pegno immobiliare e i cui ranghi sono in sequenza, i diversi crediti devono essere sommati per la determinazione della quota di finanziamento esterno e per la conseguente ponderazione del rischio e considerati come un’unica posizione.

Articolo 72b Posizioni garantite direttamente e indirettamente da pegno immobiliare: valore del finanziamento esterno112

Capoverso 1

Il valore iniziale del finanziamento esterno del pegno immobiliare è determinato alla concessione del credito e mantenuto per sette anni. La valutazione deve essere improntata alla cautela. Per i pegni immobiliari iscritti nei portafogli durante il periodo del credito, è determinante il valore al momento dell’iscrizione nel portafoglio come valore iniziale del finanziamento esterno secondo l’articolo 72b.

Capoverso 2

Un aumento del valore del finanziamento esterno rispetto al valore iniziale è ammesso durante questi sette anni se le modifiche apportate al pegno immobiliare ne aumentano notevolmente il valore. Tra gli investimenti di valorizzazione si annoverano, per esempio, i risanamenti dell’involucro degli edifici o la riconversione dei sistemi di riscaldamento. La modifica verso l’alto è limitata all’importo dell’investimento che accresce inequivocabilmente il valore.

Capoverso 3

Le banche sono tenute a valutare se si sono verificati eventi straordinari o se, dall’ultima verifica del (sub)portafoglio, il mercato immobiliare ha registrato sostanziali riduzioni dei prezzi che indurrebbero a una nuova verifica dei valori del finanziamento esterno. Il tipo di valutazione (approccio sistematico o pragmatico) può differenziarsi in funzione delle dimensioni e dell’area di mercato della banca. La verifica del valore del finanziamento esterno per i crediti in questione si impone anche se la banca giunge a conoscenza di altri eventi che possono ridurre in modo duraturo il valore del pegno immobiliare.

Sono eventi straordinari (lett. a) che possono ridurre in modo duraturo il valore del pegno immobiliare, tra l’altro:

i) modifiche dei corridoi aerei,

ii) catastrofi ambientali (p. es. inondazioni),

iii) modifiche nella regolazione del traffico di rilevanza regionale (p. es. nuova strada nazio-

nale),

iv) danni causati da terremoti,

v) incidente a un reattore nucleare, o

vi) rischi climatici manifesti (p. es. scomparsa del permafrost).

È altresì imperativo verificare l’adeguatezza del valore del finanziamento esterno in caso di flessioni generalizzate dei prezzi sul mercato immobiliare (lett. b) che riguardano un

(sub)portafoglio di posizioni garantite da pegno immobiliare. Tra questi sviluppi si annoverano:

i) cali significativi dei prezzi in seguito ad aumenti dei tassi, sviluppi economici avversi o calo

dell’immigrazione,

ii) cali significativi dei prezzi a livello regionale (p. es. dovute a un’eccedenza di offerta),

iii) cali significativi dei prezzi in determinati segmenti (p. es. appartamenti di vacanze).