Rapporto esplicativo

Rapporto esplicativo concernente la modifica dell’ordinanza sui fondi propri – Attuazione nel diritto nazionale del completamento delle riforme di Basilea III

Capoverso 6

Gli immobili utilizzati sia a scopo abitativo sia commerciale e non esattamente assegnati al loro tipo di uso in base all’uso effettivo devono essere assegnati in funzione del tipo di uso prevalente. Nella prassi, per determinare l’uso prevalente si può ricorrere ai criteri della superficie, del numero di unità, della valutazione o del flusso di cassa.

Solo se un immobile è usato prevalentemente per uso proprio in entrambi i tipi di utilizzazione, possono essere applicati i fattori di ponderazioni del rischio di cui ai capoversi 3 e 5, altrimenti si applicano quelli previsti per gli immobili a reddito (n. 3.2 e 3.4 allegato 3).

Figura 1: Classificazione schematica degli immobili con un’utilizzazione mista

Fonte: grafico proprio

*) L’indicazione ≥ 50 % si riferisce sempre alla quota del tipo di utilizzazione dell’intero oggetto.

Esempio sulla base del criterio della superficie: un oggetto a utilizzazione mista ha una superficie utile di 1000 m², di cui 600 m² abitativi e 400 m² commerciali. L’oggetto deve essere quindi classificato come immobile d’abitazione. Dell’intera quota abitativa, 300 m² sono a uso personale e 300 m² sono dati in locazione. I 400 m² della quota commerciale sono dati in locazione. I 300 m² della quota abitativa per uso proprio rappresentano solo il 30 per cento della superficie utile complessiva, pertanto l’oggetto è da ponderare come altro immobile d’abitazione.

Articolo 72a–72c Posizioni direttamente e indirettamente garantite da pegno immo-

biliare: metodo di calcolo

Secondo l’AP-OFoP e in linea con Basilea III finale, il calcolo delle posizioni ponderate in funzione del rischio (RWA) per le posizioni garantite da pegno immobiliare avviene in due fasi. Dapprima si determina il fattore di ponderazione del rischio, in seguito la posizione da ponderare. Gli RWA sono il prodotto del fattore di ponderazione e della posizione. La determinazione del fattore di ponderazione del rischio avviene sulla base della quota di finanziamento esterno, pari al rapporto tra l’importo del credito (credito scoperto e tutti gli impegni di credito) e il valore del pegno immobiliare (cfr. per i dettagli art. 72a–72c). L’importo del credito è considerato al lordo senza eventuali misure di riduzione dei rischi.¹¹⁰ Si deve tenere conto dei crediti di rango