Rapporto esplicativo

Rapporto esplicativo concernente la modifica dell’ordinanza sui fondi propri – Attuazione nel diritto nazionale del completamento delle riforme di Basilea III

determinate esigenze (art. 72c cpv. 1 lett. a–f). Le direttive delle banche in materia di concessione di crediti devono prevedere in particolare che la capacità di rimborso del debitore sia valutata sulla base di parametri e valori soglia concreti. Inoltre, il pegno immobiliare deve essere valutato secondo criteri improntati alla cautela. Se le pertinenti esigenze non sono adempiute, si applica un fattore di ponderazione del rischio più elevato, non preferenziale (di norma il 75 % per i clienti retail e il 150 % per i finanziamenti relativi agli immobili da reddito).

Gli esponenti del settore hanno ritenuto che l’applicazione di diversi fattori di ponderazione del rischio (preferenziali/non preferenziali) sia troppo complessa nella prassi soprattutto nell’ottica della sostenibilità e della valutazione improntata alla cautela. Per compensare la mancanza di un collegamento esplicito tra i criteri di sostenibilità interni alla banca e la copertura con fondi propri e ovviare all’assenza di singoli elementi dello standard minimo di Basilea nell’ambito della valutazione improntata alla cautela, l’AP-OFoP prevede quindi fattori di ponderazione del rischio preferenziali leggermente più elevati rispetto a quelli secondo lo standard minimo di Basilea per le ipoteche con una quota di finanziamento esterno superiore al 60 per cento, da un lato a fini di semplificazione e, dall’altro, per contenere i costi di attuazione e le spese correnti (all. 3, n. 3.1, 3.2 e 3.4) come semplificazione e per mantenere bassi i costi di implementazione. Essi risultano da una media ponderata dei fattori di ponderazione del rischio differenziati. Tale media riflette ampiamente (per l’85 %) il fattore di ponderazione del rischio preferenziale (conformemente allo standard minimo di Basilea) e per la parte restante (15 %) il fattore di ponderazione del rischio non preferenziale. Implicitamente si presume quindi una certa quota di crediti ipotecari con rischi più elevati in termini di sostenibilità e/o di valutazione, tuttavia manca per esempio una regola esplicita per la sostenibilità. Peraltro, non sarebbe stato possibile applicabile un’opportuna regola per la sostenibilità ai fini del calcolo della quota di crediti che comportano rischi più elevati (fattore di ponderazione del rischio non preferenziale), poiché le autorità non disponevano dei dati necessari sui singoli crediti per procedere a tale calibratura. Di conseguenza, l’AP-OFoP stabilisce fattori di ponderazione del rischio preferenziali leggermente superiori a quelli dello standard minimo di Basilea. Ciò è tuttavia limitato alla fascia LTV superiore al 60 per cento.

Nell’ambito della concessione di crediti le banche devono verificare la sostenibilità del credito e la capacità di rimborso del mutuatario. I punti che le banche devono stabilire nei loro regolamenti interni sono precisati dall’autodisciplina dell’ASB riconosciuta dalla FINMA come standard minimo o dall’ordinanza della FINMA sui rischi di credito (OCre-FINMA). Tra questi punti si annoverano in particolare i costi figurativi calcolati secondo criteri improntati alla cautela, le definizioni del tasso d’interesse ipotecario figurativo a lungo termine da utilizzare e i limiti massimi del rapporto tra oneri ed entrate.¹¹⁶

In merito ai criteri da osservare per la valutazione prudente¹¹⁷ (lett. e) è prioritario precisare la pertinente autodisciplina (cfr. commenti all’art. 72d). La valutazione segue modalità sostanzialmente invariate e, laddove sia disponibile un prezzo di acquisto, considera il principio del valore inferiore. Nell’ottica di un’attuazione pragmatica si rinuncia tuttavia a una valutazione di tipo conservativo e durevole per l’intera durata del finanziamento immobiliare mediante credito in grado di considerare anche che l’attuale prezzo di mercato potrebbe essere superiore al valore durevole a più lungo termine.

Capoverso 1 lettera a

Ad eccezione dei crediti di costruzione e dei crediti per terreni edificabili (art. 72e), gli immobili devono essere completamente edificati. Fanno eccezione le superfici agricole e forestali.

Capoverso 1 lettera b

I diritti sul pegno immobiliare sono giuridicamente eseguibili entro un periodo di tempo adeguato. Le banche lo devono garantire nei loro contratti.