Rapporto sui risultati

indeterminato; allo scadere dei due anni il contratto di sublocazione viene sciolto. Secondo la HEV è adeguato che l’elenco di motivi di rifiuto menzionato nell’articolo 262 capoverso 4 sia solo a titolo esemplificativo. La giurisprudenza ammette la possibilità di considerare la situazione dei singoli casi e di includere sviluppi futuri non ancora prevedibili. Per la HEV la proposta della minoranza I contribuisce a intensificare i problemi probatori della prassi attuale. Infatti, per il locatore si pone la questione di come dimostrare un fatto intrinseco come l’intenzione di tornare a vivere nell’oggetto locato. Il termine di due anni richiesto mette in rilievo lo scopo legale della sublocazione. L’introduzione di un elenco esaustivo dei motivi di rifiuto è restrittivo. La proposta della maggioranza è preferibile a quella della minoranza II. Il termine massimo imposto dalla legge per la sublocazione non ostacola l’autonomia delle parti.

USPI: la nuova lettera d concretizza la giurisprudenza. Le condizioni per la sublocazione non sono più rispettate se il conduttore non ha intenzione di tornare nell’abitazione locata. Contrariamente a quanto proposto dalla minoranza I, la nozione temporale è chiara e precisa. L’elenco a titolo esemplificativo dei motivi di rifiuto consente di applicare il diritto tenendo conto di quegli sviluppi al momento ancora difficilmente prevedibili.

AIS: limitare a due anni il diritto del subconduttore a sublocare, come proposto, è adeguato. In questo modo si garantisce che egli non abusi del diritto alla sublocazione sancito dalla legge.

CGI: per quanto riguarda i motivi di rifiuto, l’introduzione di «in particolare» è ben accetta, dato che permette di tenere in considerazione sviluppi al momento difficilmente prevedibili e di rifiutare la sublocazione in virtù di una ragione che per il locatore è giustificata ma che non è menzionata nelle lettere a–d. Il limite temporale è eccezionalmente accolto con favore. Secondo la CGI è l’unico modo efficace per impedire gli abusi e applicare l’intenzione del legislatore, per cui la sublocazione risponde a un bisogno temporaneo. Al fine di evitare che un conduttore richieda nuovamente di sublocare la cosa ogni due anni si deve però specificare che si tratta di una durata massima consentita nell’arco dell’intera locazione. Inoltre, i contratti indeterminati (contratti revocabili per esempio della durata di un anno poi rinnovabili di anno in anno) devono essere equiparati a contratti con validità di oltre due anni. Altrimenti per i conduttori che auspicano di sublocare la cosa per più di due anni sarebbe molto semplice evitare il rifiuto del locatore a concludere un tale contratto. La proposta della minoranza I non è sufficiente, perché impone che la mancata intenzione del conduttore di tornare nell’abitazione debba essere evidente; ciò non è però fattibile per il locatore, sul quale ricade l’onere della prova. I conduttori possono ingegnarsi a trovare una ragione per tornare o dire che avrebbero l’intenzione di tornare nell’abitazione.

SVIT: il limite di due anni per la sublocazione postulato dalla maggioranza della Commissione sembra giustificato, e le parti possono comunque pattuire una durata superiore. In questo modo si evita che il locatore debba accettare vaghe dichiarazioni del conduttore. Si approva anche che l’articolo 262 capoverso 4 CO non presenti un elenco esaustivo dei motivi di rifiuto: la formula «in particolare» consente una valutazione caso per caso da parte del giudice e non esclude altre possibili motivazioni. La proposta della minoranza I è respinta, dato che pone l’onere della prova sul locatore. La proposta della maggioranza è preferibile a quella della minoranza II. Secondo la SVIT è sensato menzionare esplicitamente i motivi di rifiuto.

WBG Schweiz: il fatto che sia possibile rifiutare il consenso talora la durata prevista per la sublocazione superi i due anni è accolto positivamente. Una normativa chiara e una limitazione della sublocazione rientrano nell’interesse dei membri della WBG Schweiz. Gli statuti di numerose cooperative immobiliari stabiliscono che le loro abitazioni devono essere date in locazione a determinati gruppi; sarebbe contrario al loro scopo che vi vivessero per lungo tempo persone che non sono membri della cooperativa e che eventualmente non soddisfano nemmeno i criteri locativi e le prescrizioni in materia di occupazione. La WBG Schweiz respinge le proposte di entrambe le minoranze relative al capoverso 4. La minoranza I non è adeguata, dato che la mancanza di un limite temporale potrebbe ridurre la certezza del diritto. La minoranza II invece, stralciando il capoverso 4 senza proporre un’alternativa, non lascia spazio a soluzioni caso per caso.

CATEF: l’organizzazione approva che l’elenco non sia più esaustivo. Il locatore ha così modo di rifiutare una sublocazione che sembra inopportuna per ragioni al momento ancora sconosciute. La non esaustività dell’elenco non implica che il locatore possa appellarsi a qualunque motivo. La CATEF considera necessario introdurre una nuova lettera d secondo cui il consenso può essere rifiutato se «lo scopo d’uso diverge da quello del contratto principale». Il cambio d’uso costituisce una modifica importante del contratto che comporta spesso disagi importanti con le autorità o con i vicini. Va da sé che se il nuovo uso trovasse