Rapporto sui risultati

l’accordo del locatore, questi non vi si opporrà. La lettera d, così come proposta nel progetto posto in consultazione (durata massima di due anni), diventerebbe così la lettera e, che andrebbe comunque modificata come segue: «la durata della sublocazione supera la durata prevista dal contratto di locazione principale e, in ogni caso, due anni». Porre dei limiti chiari evita che un’occupazione abusiva possa estendersi per anni. La proposta della minoranza I non è considerata accettabile, in quanto l’onere della prova ricade sul locatore. Accollare al locatore l’onere della prova dell’evidenza che il conduttore non farebbe più ritorno dell’abitazione costituisce una prova negativa, proceduralmente improponibile. La CATEF ritiene che la proposta della minoranza II vada evidentemente respinta, in quanto vuole impedire ogni opposizione da parte del locatore a una locazione, limitando i diritti del locatore a dover prendere atto delle generalità del nuovo occupante. Inoltre, tale minoranza non limita la durata della sublocazione, precisazione ritenuta opportuna dall’organizzazione.

FRI: l’introduzione di un nuovo motivo di rifiuto è accolta favorevolmente. Tuttavia, la formulazione è considerata poco chiara e potrebbe dare origine a controversie. A livello formale, secondo la FRI da un lato occorre distinguere tra i contratti a tempo determinato e indeterminato e dall’altro tra la sublocazione totale e quella parziale della cosa. A livello materiale, il locatore deve poter rifiutare il consenso se il contratto di sublocazione concerne l’intera abitazione e se prevede una durata indeterminata o comunque superiore ai due anni. La FRI propone il seguente nuovo testo: «d. se il contratto di sublocazione interessa l’intera cosa ed è stipulato per una durata indeterminata o una durata determinata superiore ai due anni».

Casafair: l’organizzazione approva che nel caso di una sublocazione totale della cosa locata se ne limiti la durata a due anni.

KGAST: il nuovo articolo 262 capoverso 4 lettera d CO proposto dalla maggioranza della CAG-N è accolto favorevolmente. Aggiungere ai motivi di rifiuto il limite per la sublocazione di due anni è considerato positivo e adeguato. Non può essere accettabile che un conduttore funga da sublocatore nei confronti di terzi per un periodo indeterminato. La proposta della minoranza I porta a uno status quo ed è pertanto respinta.

ASLOCA/MV, ASI-SSI, MVD: spesso i conduttori decidono di sublocare una stanza quando la loro situazione personale cambia sostanzialmente. Considerato ciò, le condizioni del progetto sono troppo rigide e le organizzazioni approvano il capoverso 4 lettera d della minoranza I. In un gran numero di contesti il termine di due anni proposto dalla maggioranza è troppo breve: per esempio le missioni delle organizzazioni internazionali come il CICR durano spesso quattro anni. Due anni sono troppo pochi anche dal punto di vista del subconduttore, come nel caso degli studenti che hanno bisogno di una stanza o di un monolocale in un’altra città per tutta la durata dei loro studi. Il limite di due anni è del tutto insufficiente, sia esso applicato all’intera abitazione o a solo una parte.

SVR-ASM: l’organizzazione si astiene dal presentare un parere riguardo alla questione politica relativa alle possibilità di rifiuto del consenso: senza motivo (minoranza II), solo in presenza di circostanze chiaramente definite (minoranza I) o in casi rientranti in un elenco non esaustivo (maggioranza). Tenendo presente la prospettiva dei responsabili dell’applicazione della legge, segnala che finché il locatore deve basare il consenso su delle condizioni, esse devono essere definite nel modo più chiaro ed esaustivo possibile. La proposta della maggioranza lascia alla giurisprudenza la libertà di definire ulteriori motivi di rifiuto nei singoli casi, ma visto l’elenco già in vigore ciò non è necessario. Per questo la SVR-ASM predilige la variante della minoranza I, a condizione che quest’ultima preveda il rifiuto del consenso quando è evidente che il locatore non tornerà più nell’abitazione. La proposta della maggioranza, secondo cui è consentito rifiutare una sublocazione di una durata prevista superiore ai due anni, sembra troppo rigida per tenere conto dei singoli casi pratici. Si auspica inoltre integrare nell’articolo 262 capoverso 4 CO una frase introduttiva: «Il locatore comunica per iscritto al conduttore se acconsente alla sublocazione». Il parere dell’organizzazione include quindi una proposta concreta per la formulazione dell’articolo 262 capoverso 4 CO.

5.1.1.5.6 Partecipanti non interpellati ufficialmente

CP: la nuova lettera d concretizza la giurisprudenza. Le condizioni per la sublocazione non sono più rispettate se il conduttore non ha intenzione di tornare nell’abitazione locata. Contrariamente a quanto proposto dalla minoranza I, la nozione temporale è chiara e precisa. L’elenco a titolo esemplificativo dei motivi di rifiuto consente di applicare il diritto tenendo conto di quegli sviluppi al momento ancora difficilmente prevedibili.

FER: per evitare gli abusi e garantire che la sublocazione sia fondata su un bisogno temporaneo, cosa auspicabile, la durata di due anni deve costituire un massimo nell’arco dell’intera durata del contratto