Rapporto sui risultati

di locazione. In questo modo si scongiura il rischio di una serie di sublocazioni abusive che si susseguono. Si propone quindi di integrare l’articolo 262 capoverso 4 lettera d CO come segue: «è prevista una sublocazione di oltre due anni nell’arco dell’intera durata del contratto di locazione». Le minoranze I e II vanno quindi respinte, in quanto l’onere della prova ricade sul locatore mentre il conduttore ha i mezzi per legittimare la sua richiesta.

VZI: limitare la sublocazione a due anni dovrebbe garantire che il conduttore non abusi del suo diritto a sublocare sancito dalla legge. La disposizione attuale si fonda su motivi di politica sociale: durante un’assenza temporanea il conduttore deve poter sublocare l’abitazione a terzi fino al suo ritorno, in modo da non dover recedere dal contratto. Analogamente, quando l’abitazione diventa troppo grande a causa di cambiamenti strutturali al nucleo familiare, il conduttore deve poter ricorrere a un subconduttore che lo aiuti a pagare la pigione. La prassi ha dimostrato che di fatto i conduttori sublocano il loro oggetto a terzi in forma permanente. Sancendo per legge una durata massima di due anni, è chiaro sin dal principio che la sublocazione non può durare oltre. La sublocazione permanente non è consentita nemmeno dal diritto vigente, ma non è chiaro a partire da quando è considerata troppo lunga. Oggi è difficile dimostrare che si tratta di una sublocazione eccessiva. Il termine di due anni è da considerarsi un limite: se le parti non pattuiscono altrimenti, vale sempre. Di conseguenza, questo termine massimo dev’essere rispettato anche nel caso di un contratto a tempo indeterminato; allo scadere dei due anni il contratto di sublocazione viene sciolto. Per la VZI la proposta della minoranza I contribuisce a intensificare i problemi probatori della prassi attuale. Infatti, per il locatore si pone la questione di come dimostrare un fatto intrinseco come l’intenzione di tornare a vivere nell’oggetto locato. Il termine di due anni richiesto mette in rilievo lo scopo legale della sublocazione. La proposta della maggioranza è preferibile a quella della minoranza II. Il limite massimo imposto dalla legge per la sublocazione non ostacola l’autonomia delle parti.

GastroSuisse: le integrazioni rafforzano il potere negoziale del locatore a scapito del conduttore/affittuario. A urtare è soprattutto il fatto che il locatore possa rifiutare il consenso «in particolare». Il testo agevola una lunga serie di motivi di rifiuto unilaterali e arbitrari nonostante il conduttore abbia per principio il diritto di sublocare. Affinché i motivi rientrino in un quadro giuridico concreto si raccomanda di sostituire il termine «in particolare» con «solo», come proposto dalla minoranza I. Poter rifiutare la sublocazione perché essa è prevista per oltre due anni è un limite eccessivo; si richiede pertanto lo stralcio dell’articolo 262 capoverso 4 lettera d CO e dell’articolo 291 capoverso 4 lettera d CO. Per i locatori di locali commerciali la sublocazione è spesso un modo di ridurre i danni. Molte aziende del settore della ristorazione soprattutto durante la pandemia hanno dovuto adeguare le loro capacità secondo le indicazioni del Consiglio federale o sono state obbligate a sospendere l’attività, sublocando il locale temporaneamente per un certo periodo. L’esigenza del consenso scritto del locatore e la comunicazione delle condizioni del contratto di sublocazione sono sufficienti. Eventualmente GastroSuisse consiglia di aumentare la durata massima della sublocazione da due a cinque anni. La possibilità di rifiutare una sublocazione inferiore a un mese consente al locatore di reagire ai costanti cambiamenti del conduttore ed evitare la sublocazione clandestina a scopi turistici.

ASLOCA Broye vaudoise, ASLOCA Lausanne, ASLOCA Vevey, la Tour-de-Peilz et environs: spesso i conduttori decidono di sublocare una stanza quando la loro situazione personale cambia sostanzialmente. Considerato ciò, le condizioni del progetto sono troppo rigide e le organizzazioni approvano il capoverso 4 lettera d della minoranza. In un gran numero di contesti la durata di due anni proposta dalla maggioranza è troppo breve. A titolo di esempio sono citate le missioni delle organizzazioni internazionali come il CICR, che spesso durano quattro anni, o altre situazioni che possono anche dipendere dal subconduttore. Il limite di due anni è del tutto insufficiente, sia esso applicato all’intera abitazione o a solo una parte.

ASLOCA neuchâteloise, ASLOCA Vaud, MVDF, MV BE, MV RG Emmental-Oberaargau, MV RG Thun-Oberland, MV ZH: spesso i conduttori decidono di sublocare una stanza quando la loro situazione personale cambia sostanzialmente. Considerato ciò, le condizioni del progetto sono troppo rigide e le organizzazioni approvano il capoverso 4 lettera d della minoranza I. In un gran numero di contesti il termine di due anni proposto dalla maggioranza è troppo breve. Per esempio si citano le missioni per le organizzazioni internazionali come il CICR, che spesso durano quattro anni. Due anni sono troppo brevi anche dal punto di vista del subconduttore, come nel caso degli studenti che hanno bisogno di una stanza o di un monolocale in un’altra città per tutta la durata dei loro studi. Il limite di due anni è del tutto insufficiente, sia esso applicato all’intera abitazione o a solo una parte.