Rapport sur les résultats

autrement. Cette durée maximale doit notamment être respectée dans le cadre d’un contrat de bail de durée indéterminée. Le contrat de sous-location prendra fin après écoulement de ce délai. De l’avis de l’organisation, il est justifié que la liste des motifs de refus figurant dans la loi soit exemplative, car elle permettra aux juges de tenir compte des circonstances du cas concret et qu’elle laisse de la place pour des développements futurs encore impossibles à imaginer. L’organisation voit dans la proposition de la minorité I un renforcement des problèmes d’administration des preuves rencontrés dans la pratique actuelle. Elle se demande comment le bailleur est censé prouver que le locataire a l’intention, en son for intérieur, de réintégrer son logement. Le délai maximal de deux ans permet selon elle de souligner l’objectif légal de la sous-location. Une liste exhaustive des motifs de refus serait selon elle limitative. Elle préfère la proposition de la majorité à celle de la minorité II. Pour elle, le délai légal maximal ne limite pas l’autonomie des parties.

USPI : l’organisation souligne que le nouveau cas prévu à la let. d concrétise la jurisprudence. En effet, si le locataire n’a plus I’intention de réintégrer les locaux loués, les conditions de la sous-location ne sont plus remplies. Tel sera donc le cas si la durée de la sous-location prévue dépasse deux ans. La notion temporelle est claire et précise, contrairement à la proposition de la minorité l. Le fait que cette liste des cas de refus ne soit qu’exemplative permet de tenir compte, dans l’application du droit, des développements difficiles à anticiper aujourd’hui.

AIS : l’organisation considère que la limitation de la sous-location à deux ans est appropriée, car elle empêche le locataire d’abuser de son droit à la sous-location.

CGI : s’agissant des motifs de refus, l’organisation salue l’introduction du « notamment » à l’al. 4, qui permet de tenir compte de développements difficiles à anticiper aujourd’hui et de refuser une sous-location pour une raison justifiée pour le bailleur, mais qui ne serait pas énumérée aux let. a à d. Quant à la limite temporelle de deux ans, elle y est extrêmement favorable. C’est à ses yeux le seul moyen efficace d’empêcher réellement les abus et de mettre en œuvre l’intention du législateur, soit que la souslocation réponde à un besoin temporaire. Afin d’éviter qu’un locataire demande successivement de pouvoir sous-louer son bien de deux ans en deux ans, il conviendrait néanmoins de prévoir que c’est une durée maximale de deux ans qui peut être admise sur la durée du bail. En outre, il conviendrait d’assimiler les baux de durée indéterminée (baux congéables par ex. d’une durée d’un an renouvelables ensuite d’année en année) à des baux de plus de deux ans. En effet, il sera très aisé pour les locataires souhaitant sous-louer leur bien pour plus de deux ans, afin d’éviter un refus de la part du bailleur, de conclure un tel contrat. La proposition de la minorité I ne va pas assez loin dans le sens où elle exige qu’il soit manifeste que le locataire ne réintégrera pas le logement pour que le bailleur puisse refuser son consentement. Il est certain que cette proposition sera impossible à appliquer pour le bailleur (à qui reviendra la charge de prouver qu’il est manifeste que son locataire n’a pas l’intention de revenir). Les locataires peuvent faire preuve d’ingéniosité pour trouver une raison de revenir un jour, ou dire qu’ils ont bien l’intention de revenir dans leur logement.

SVIT : l’organisation trouve justifiée la limitation de la sous-location à deux ans conformément à la proposition de la majorité. Elle rappelle que les parties pourront convenir d’une durée plus longue. Cette règle épargnera au bailleur d’avoir à se contenter des explications vagues de son locataire. L’organisation se félicite de l’absence de liste exhaustive de motifs de refus dans l’avant-projet. Le terme « notamment » permettra aux juges de tenir compte des circonstances du cas concret et n’empêche pas que d’autres motifs que ceux énoncés président au refus. L’organisation rejette la proposition de la minorité I, qui fait porter le fardeau de la preuve au bailleur, et donne sa préférence à la proposition de la majorité plutôt qu’à celle de la minorité II, car elle trouve important que les motifs de refus soient mentionnés expressément dans la loi.

WBG Schweiz : l’organisation approuve le fait qu’une sous-location de plus de deux ans constitue un motif de refus du consentement. Elle affirme qu’il est dans l’intérêt de ses membres qu’on adopte une réglementation claire et qu’on restreigne la sous-location. De nombreuses coopératives d’habitation ont inscrit dans leurs statuts qu’elles réservent la location à des groupes déterminés. On s’éloigne de leurs buts si leurs logements sont occupés pendant de longues périodes par des non-membres qui, le cas échéant, ne répondent pas à leurs critères de location et à leurs prescriptions quant à l’occupation de leurs logements. L’organisation rejette les propositions des minorités. Celle de la minorité I serait source d’insécurité juridique, car elle ne prévoit pas de délai maximal. Celle de la minorité II ne permet pas de solutions différenciées, puisqu’elle prévoit de biffer purement et simplement l’al. 4.