Ergebnisbericht

BS: Eine Öffnung der Liste der Verweigerungsgründe durch die Verwendung der Bezeichnung «insbesondere» für unbekannte beziehungsweise unbestimmte Gründe würde zu einer erhöhten Rechtsunsicherheit sowie einem voraussichtlich deutlichen Anstieg von Streitfällen zwischen der Vermieterschaft und der Mieterschaft führen. Der neue Verweigerungsgrund von Artikel 262 Absatz 4 litera d. ist nicht zielführend und erleichtert die schwierige Beweisführung betreffend die Absicht des Mieters, das Mietobjekt dauerhaft unterzuvermieten, nicht. Artikel 262 Absatz 4 litera d. stellt eine wirkungslose Verschärfung und Abweichung von der kohärenten und einzelfallgerechten Praxis des Bundesgerichtes dar. Mangels eines entsprechenden Schutzbedürfnisses der Vermieterschaft sowie wegen der Steigerung der Rechtsunsicherheit ist ein Paradigmenwechsel nicht angezeigt. Die gesetzlich abschliessend genannten Verweigerungsgründe sollten bestehen bleiben und nicht unbestimmt geöffnet werden.

Eine Entfernung der Verweigerungsgründe aus dem Gesetz würde den Schutz der Mieterschaft massgebend reduzieren und zu einer deutlich erhöhten Rechtsunsicherheit führen. Es würde zusätzliches Streitpotenzial zwischen Mieterschaft und Vermieterschaft entstehen. Der Minderheitsvorschlag II wird entsprechend abgelehnt.

SG: Durch die nicht abschliessende Aufzählung der Verweigerungsgründe wird eine Rechtsunsicherheit geschaffen. Die Mieterschaft kann die Wahrscheinlichkeit einer Zustimmungserteilung nicht abschätzen. Andererseits kann sich keine Partei sicher sein, ob ein vorgebrachter Verweigerungsgrund rechtmässig ist. Diese Rechtslage kann zu zahlreichen Rechtsstreitigkeiten führen.

VD: Auch wenn die schriftliche Zustimmung des Vermieters im Kanton bereits kraft der «règles et usages locatifs», deren Allgemeinverbindlicherklärung die Eidgenossenschaft genehmigt hat, erforderlich ist, enthält die Vorlage eine nicht abschliessende Aufzählung von Gründen betreffend die Verweigerung der Zustimmung zur Untermiete. Bezüglich der zeitlichen Begrenzung erachtet der Staatsrat die durch die im Kanton angewendeten «dispositions paritaires romandes» vorgesehene Lösung als vorzugswürdig. Gestützt auf die erwähnten Regelungen kann der Vermieter die Zustimmung zu einer unbefristeten Untermiete verweigern, aber nur, wenn die gesamte Mietsache betroffen ist.

GE: Bei der Zustimmung des Vermieters handelt es sich um den zentralen Punkt, um die Untermiete auszuüben. Jeder Hauptmieter muss die Anforderungen des Gesetzes in abstrakter Weise kennen. Es ist daher angebracht, dass die Gründe für die Verweigerung der Untermiete im Gesetz ausdrücklich und präzise festgelegt werden. Die Anpassung an künftige Entwicklungen kann durch die Auslegung der Buchstaben b. und c. gewährleistet werden. Die Beibehaltung der bisherigen Formulierung «Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn: (…)» wird angeregt. Die persönliche Nutzung der Wohnung wird nur bei der Untermiete der gesamten Wohnung in Frage gestellt. Bei den Sachverhalten der Untermiete eines Teils der Wohnung wird dem Vermieter der ausgewählte Vertragspartner nicht «entzogen». Die teilweisen Untermieten können für den Hauptvermieter eine gewisse Garantie hinsichtlich der Bezahlung des Mietzinses und des Zustands der Wohnung darstellen. Die Festlegung einer zeitlichen Befristung für die Untermiete ist nur bei der Untermiete der gesamten Wohnung gerechtfertigt. Die Frist von zwei Jahren kann für eine gewisse Anzahl möglicher Lebenssituationen des Hauptmieters zu kurz sein. Die Formulierung der Minderheit I kann von einem gewissen Interesse sein, überlässt es aber den Gerichten zu definieren, wann es offensichtlich ist, dass der Hauptmieter wieder in die Wohnung zurückkehrt. In Bezug auf den Wortlaut von Buchstabe d. wird die Festlegung empfohlen, dass er sich nur auf die Untermieten der gesamten Wohnung bezieht.

ZG: Aus Gründen der Klarheit und der Rechtssicherheit soll die Verweigerung der Zustimmung in schriftlicher Form erfolgen. Der Rechtssicherheit dient es, wenn die Gründe für die Verweigerung der Zustimmung gesetzlich festgehalten sind. Aus diesem Grund wird die Minderheitsmeinung I für den Fall, dass sie sich durchsetzen sollte, abgelehnt. Artikel 262 Absatz 4 Buchstabe d. OR wird abgelehnt, da unbefristete Untermietverhältnisse ausgeschlossen werden. Die Einschränkung erscheint bei der Untermiete von einzelnen Zimmern als zu weitgehend. Viele Formen von Wohngemeinschaften würden auf diese Weise verhindert werden. Eher denkbar wäre eine Formulierung, welche sich auf ganze Wohnungen beschränkt.

GR: Da die Bestimmung lediglich Beispiele auflistet, kann der Vermietende im Prinzip jede Untermiete ablehnen. Die Rechtsprechung müsste noch weitere Gründe entwickeln und klären, ob auch grundlos abgelehnt werden könnte. Die Bestimmung ist unausgegoren und macht keinen Sinn. Damit Absatz 4 eventualiter akzeptiert werden könnte, müsste er als abschliessender Negativ-Katalog ausgestaltet