Rapporto sui risultati

KGAST: lo stralcio dell’obbligo del modulo per i contratti con pigioni scalari è accolta con favore. È coerente con la giurisprudenza del Tribunale federale. Evita il rischio di errori formali e riduce l’onere amministrativo. La comunicazione degli aumenti di pigione deve essere mantenuta, ma la forma scritta è sufficiente. Riteniamo che le comunicazioni scritte siano opportune, dal momento che alcuni conduttori, dopo anni dalla stipula del contratto con pigioni scalari, non sono più consapevoli della modifica.

5.2.3.6 Partecipanti non interpellati ufficialmente

CP: il Tribunale federale ha constatato che l’articolo 19 capoverso 2 OLAL si spinge di là della legge. Non è ammissibile che un aumento scalare della pigione, che non può essere contestato, risulti nullo perché il locatore non lo ha comunicato tramite il modulo. L’adeguamento proposto è avallato.

FER: la disposizione non è necessaria, dal momento che il conduttore sottoscrive già gli aumenti con la firma della pattuizione di pigioni. Si propone la seguente modifica: «Gli aumenti di pigione previsti in una pattuizione di pigioni ai sensi dell’articolo 269c CO non necessitano di comunicazioni specifiche».

SVBK: la modifica è approvata poiché si traduce in una riduzione della burocrazia per i proprietari degli immobili. Dal momento che, fatta salva la pigione iniziale, le pigioni scalari non possono essere contestate, i diritti dei conduttori non sono compromessi.

5.3 Pareri in dettaglio sul progetto 3: disdetta per bisogno personale

5.3.1 Articolo 261 capoverso 2 CO, articolo 271a capoverso 3 lettera a CO e articolo 272 capo-

verso 2 lettera d CO in generale

5.3.1.1 Cantoni

AG: il Cantone condivide la rinuncia a modifiche puntuali nel diritto procedurale. In un primo tempo occorre modificare il diritto materiale. L’opportunità di una modifica anche del CPC allo scopo di accelerare le procedure deve essere esaminata nel contesto più ampio dei diversi contenziosi in materia di locazione e affitto di abitazioni e locali commerciali.

SH: la posizione del locatore è lievemente rafforzata senza che vi siano svantaggi importanti per la tutela del conduttore.

FR: il Cantone condivide il parere secondo cui, in caso di cambiamento di proprietario, l’utilizzo da parte del nuovo acquirente o dei suoi parenti stretti debba essere facilitato.

ZH: la modifica proposta è adeguata, dal momento che rende più semplice al locatore far valere il suo bisogno personale. La portata dell’adeguamento non è tale da generare uno squilibrio tra le parti.

NW: si appoggia il rafforzamento della posizione del proprietario che fa valere il proprio bisogno personale.

TI: le modifiche proposte vanno valutate positivamente, nella misura in cui sono intese a non dilungare eccessivamente le procedure. Per determinare la durata della protrazione si continua a tenere conto dell’urgenza. Il locatore dovrà ancora far valere un bisogno personale importante e attuale.

BE: la formulazione «sulla base di una valutazione oggettiva» non è adeguata. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale non sussiste alcuna necessità di agire.

BS: nella forma attuale la proposta è rifiutata, perché non raggiunge l’obiettivo di snellire la procedura. Le modifiche proposte richiedono un importante lavoro di interpretazione e consistono principalmente in una semplificazione della presentazione delle prove per il locatore. La giurisprudenza consolidata nell’ambito del diritto attuale dispone già di uno strumento che soddisfa le necessità di tutela di entrambe le parti. Non è quindi chiaro perché il locatore debba acquisire un ulteriore privilegio. Le proposte delle minoranze sono respinte.

GR: si nutrono dubbi sul fatto che il progetto riesca a semplificare il ricorso a questo motivo di disdetta e a snellirne l’attuazione. Per snellire l’attuazione occorrerebbe valutare l’introduzione di una procedura sommaria. L’eventuale svantaggio sarebbe l’abolizione di una conciliazione preventiva.

OW: emergono dubbi sul fatto che la nuova formulazione «bisogno personale importante e attuale» sia migliore della precedente.

SO: l’allentamento delle condizioni e l’abolizione del procedimento di conciliazione incentivano il ricorso al bisogno personale come pretesto. Già nel quadro del diritto vigente i locatori sono avvantaggiati dalle disdette per bisogno personale. È importante che i tribunali continuino a verificare in modo critico e secondo criteri severi la sussistenza del bisogno personale. 45/59