Ergebnisbericht

BS Die Begriffe „mietrechtlicher Anlagewert“ und „offensichtlich

übersetzte Erwerbskosten“ könnten in der Anwendungspraxis zu Schwierigkeiten führen. Das subsidiäre Abstellen auf den Gebäudeversicherungswert wird als sinnvoll erachtet.

VD Der Begriff der „offensichtlich übersetzte Erwerbskosten“ wird nicht

präzisiert, auch nicht die Kapitalisierung der Vergleichsmieten. Die Berücksichtigung der Altersentwertung mit 1% pro Jahr erlaubt es nicht, den eigentlichen Wert des Objektes zu bestimmen.

NE Es stellen sich verschiedene Fragen, zum Beispiel ob der Begriff der

„wertvermehrenden Aufwendungen“ demjenigen von Artikel 269i entspricht und nur die entsprechenden Kosten aufgerechnet werden. Es bleibt offen, weshalb in Bezug auf den Teuerungsausgleich im Gesetz nicht auf die Grenze von 40% Bezug genommen wird (vgl. Bericht), zudem ist unklar, ob der Teuerungsausgleich auch für spätere wertvermehrende Aufwendungen gelten soll. Das Abstellen auf den Gebäudeversicherungswert wurde vom Bundesgericht verworfen.

SHEV, SKI, VZI

Es ist auf den Realwert (Zeitwert der Baute) abzustellen.

SHEV, SKI

Weil die bekannten ursprüngliche Land– und Baukosten gegenüber den aktuellen Wertverhältnissen nicht realistisch sein können, muss es möglich sein, den Anlagewert aufgrund des Gebäudeversicherungswertes (mit Landwertzuschlag) zu bestimmen.

Der Landwert eines bebauten Grundstücks ist von der zukünftigen Ertragsmöglichkeit abhängig und nicht von der Grundstücksfläche oder m²–Preisen von unbebautem Wohnbauland. Die Abstufung der Landwerte hat graduell zu erfolgen.

SHEV Die alternativen Berechnungsmöglichkeiten bei unbekanntem

Gebäudewert werden begrüsst. Ein Altersabzug von 1% pro Jahr ist hoch bemessen. Zur Bestimmung des Anlagewertes ist ein Realwertgutachten zuzulassen.

Der Einschub in Absatz 1 „...soweit letztere nicht offensichtlich übersetzt sind...“ ist ersatzlos zu streichen, weil die Beurteilung einen erheblichen, nicht kalkulierbaren Ermessensspielraum offen lässt.

Eventualantrag: (neuer Absatz 4): „Als offensichtlich übersetzt im Sinne von Absatz 1 gilt ein Erwerbspreis, der den Ertragswert einer Liegenschaft, berechnet auf den Mietzinsen für gleichartige Objekte (Art. 269ff.), erheblich übersteigt.

SVIT Das Reglementarium bezüglich der „übersetzen Erwerbskosten“ ist

ersatzlos zu streichen. Der Preis wird durch den Markt bestimmt. Daher müsste man die Bruttorendite auf dem aktuellen Verkehrswert einer Liegenschaft berechnen und nicht auf dem Realwert gemäss Absatz 3. Wenn auf den aktuellen Verkehrswert abgestellt würde, könnte man auf die Regel in Absatz 2 verzichten, gegen die ebenfalls erhebliche Einwände bestehen.