Erläuternder Bericht

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Art. 78 Ausgleichende Massnahmen bei Neueinzonungen und Wiedereinzonungen

Werden Grundstücke aus einer Kulturlandzone einer Bauzone zugewiesen, obwohl - auf dem Hoheitsgebiet des für die Nutzungsplanung zuständigen Gemeinwesens - noch Reservebauzonen vorhanden sind, so soll in zweierlei Hinsicht ein Ausgleich zu leisten sein. Als erster Ausgleich wird vorgeschlagen, dass gleichzeitig geeignete Gebiete der Reservebauzone einer Kulturlandzone zuzuweisen sind (Abs. 1), und zwar mindestens flächengleich⁷⁸. Damit wird verhindert, dass die Summe von Bauzonen und Reservebauzonen weiter anwächst. Welche Flächen aus der Reservebauzone tatsächlich einer Kulturlandzone zugewiesen werden, soll das für die Nutzungsplanung zuständige Gemeinwesen im Rahmen seines planerischen Ermessens frei entscheiden können. Wo mehrere zweckmässige Lösungen möglich sind, kann es sinnvoll sein, auf allenfalls unterschiedliche Wünsche der Grundeigentümerschaft Rücksicht zu nehmen.

Für die Grundeigentümerschaft zentral ist der in Absatz 2 geregelte zweite Ausgleich: Die Zuweisung von der Reservebauzone in eine Kulturlandzone soll nämlich nicht entschädigungslos geduldet werden müssen. Vielmehr sollen die Grundeigentümer eine Entschädigung zugute haben. Dafür sollen primär die Eigentümer jener Grundstücke aufzukommen haben, die bei der Einzonung berücksichtigt wurden,

ohne dass sie Teil der Reservebauzone gewesen sind.

Können sich die beteiligten Parteien selber über die Entschädigung einigen, so geht eine solche Lösung vor. Sie muss nicht zwingend in Geldzahlung erfolgen, sondern kann beispielsweise auch in einen Landabtausch münden. Ansonsten richtet sich die Entschädigung nach Artikel 79 E-REG.

Art. 79 Bemessung der Entschädigung

Können sich die Parteien über eine Entschädigung einigen, so soll die einvernehmlich gefundene Lösung in jedem Fall vorgehen. Können sie sich nicht einigen, so soll die Höhe der Entschädigung durch eine durch das kantonale Recht zu bestimmende Behörde festgelegt werden (Abs. 1). Bemessungsgrundlage ist die Differenz zwischen dem Wert, welchen das der Kulturlandzone zugewiesene Land bei einer Zuweisung zur Bauzone gehabt hätte, abzüglich des Werts, den es neu in der Kulturlandzone hat. Die Höhe der Entschädigung hat der Hälfte dieser Wertdifferenz zu entsprechen (Abs. 2).

Anspruch auf eine solche Entschädigung soll für das gesamte Gebiet bestehen, das von der Reservebauzone der Kulturlandzone zugewiesen wird. Ist dieses Gebiet gleich gross wie das von der Kulturlandzone in die Bauzone eingezonte Gebiet, so führt diese Regelung dazu, dass die Grundeigentümer der neu eingezonten Gebiete faktisch etwa die Hälfte des Mehrwertes, welcher durch die Einzonung entsteht, für die Entschädigung verwenden müssen. Je grösser das ausgezonte im Vergleich zum eingezonten Gebiet ist, desto grösser wird die Belastung der Eigentümer des eingezonten Gebiets. Daher soll eine Obergrenze der zulässigen Belastung festgelegt