Rapport explicatif

obtenir l’autorisation de sous-louer, ce qui permettra par exemple d’éviter qu’un bailleur n’ait aucune idée de l’identité des personnes qui utilisent effectivement les locaux d’habitation ou locaux commerciaux loués. Cela dit, les parties au bail principal peuvent en avoir convenu autrement par écrit.

Les loyers de logements loués depuis de nombreuses années (loyers en cours) peuvent être inférieurs à ceux exigés pour les logements nouvellement mis en location. Cette différence peut être une incitation à sous-louer des locaux d’habitation plutôt que de mettre fin à un bail en le résiliant¹⁷. Si le locataire n’a plus l’intention d’utiliser la chose louée dans un avenir prévisible, il ne peut pas invoquer le droit à la sous-location¹⁸. La présentation de la preuve s’avère complexe pour la partie à qui il incombe de l’apporter. La demande écrite de sous-location avec l’indication de la durée de la sous-location, l’obligation du locataire d’informer des changements et la possibilité de refuser le consentement si la durée prévue de la sous-location est supérieure à deux ans servent à prévenir les situations décrites ci-dessus.

Le nouveau motif de résiliation extraordinaire donne au bailleur un instrument qui lui permet de sanctionner la violation des prescriptions légales. L’avant-projet relatif à l’art. 262 CO contient plusieurs mécanismes visant à prévenir les sous-locations abusives. Le non-respect de ces exigences ou l’omission de communiquer une modification des conditions de la sous-location représentent une atteinte à la position juridique du bailleur. La possibilité de mettre fin au bail par une déclaration unilatérale de volonté vise à assurer un équilibre. Les intérêts du locataire sont quant à eux préservés par le fait que la résiliation ne peut être notifiée qu’après une protestation écrite resté sans effet.

2.1.2 Sous-affermage (art. 291 CO)

2.1.2.1 Objet de la réglementation

La possibilité de conclure un sous-contrat existe également dans le droit du bail à ferme¹⁹. Certaines questions sont réglées de la même façon dans la disposition relative au bail à ferme qu’à l’art. 262 CO²⁰. Mais il existe aussi des différences qui résultent du fait que l’art. 262 CO régit uniquement la sous-location. L’art. 291 CO s’intitule certes « Sous-affermage », mais il règle en fait deux types de sous-contrats