Rapporto esplicativo
Consultazione 2021/91: CO (diritto di locazione): attuazione delle iniziative parlamentari sul diritto di locazione · 39 pagine
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pio, che un locatore non abbia alcuna idea di chi utilizzi effettivamente i suoi locali d’abitazione o commerciali. Le parti al contratto principale possono tuttavia pattuire altrimenti per scritto.
Le pigioni di abitazioni locate da molti anni (pigioni in corso) possono essere inferiori rispetto a quelle richieste per le abitazioni offerte sulle inserzioni. Questa differenza può essere un incentivo a sublocare i locali d’abitazione piuttosto che a mettere fine a una locazione mediante disdetta17. Se il conduttore non ha più intenzione di utilizzare la cosa locata in un futuro prevedibile, non può invocare il diritto alla sublocazione18. Per la parte che ha l’onere della prova è complesso dimostrarlo. La richiesta scritta di sublocazione con l’indicazione della durata della sublocazione, l’obbligo del conduttore di informare sulle modifiche e la possibilità di rifiutare il consenso se la durata della sublocazione prevista supera due anni contribuiscono a impedire che si verifichino le situazioni descritte sopra.
Con il nuovo motivo di disdetta straordinaria il locatore dispone di uno strumento per sanzionare la violazione delle prescrizioni legali. Il progetto preliminare concernente l’articolo 262 CO contiene diversi meccanismi volti a prevenire le sublocazioni abusive. L’inosservanza dei requisiti o l’omissione di comunicare una modifica delle condizioni di sublocazione intaccano la posizione giuridica del locatore. Con la possibilità di recedere dal contratto in modo unilaterale si ristabilisce un equilibrio. Gli interessi del conduttore sono preservati, perché la disdetta può essere data soltanto dopo una diffida scritta infruttuosa.
2.1.2 Subaffitto (art. 291 CO)
2.1.2.1 Oggetto della normativa
La possibilità di concludere un contratto di subaffitto è prevista anche nel diritto sugli affitti agricoli19. Alcune questioni sono disciplinate nella disposizione concernente gli affitti agricoli analogamente all’articolo 262 CO20. Ma vi sono anche differenze dovute al fatto che l’articolo 262 CO disciplina unicamente la sublocazione. Anche se il suo titolo marginale è «subaffitto», l’articolo 291 CO disciplina
17 Boll. Uff. 2017 N 376
18 DTF 138 III 59 consid. 2.2.1.
19 La normativa è applicabile anche all’affitto agricolo; cfr. STUDER BENNO/KOLLER PIUS, in: Widmer Lüchinger/Oser (ed.), Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 7a ed., Basilea 2020, art. 291 CO n. 1 e 4 (di seguito: BSK OR I-STUDER/KOLLER); CARRON BLAISE, in: Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, François Bohnet / Blaise Carron / Marino Montini (ed.), 2a ed., Basilea 2017, art. 291 CO n. 5 (di seguito: CPra Bail-CARRON); HIGI PETER, Zürcher Kommentar, Die Pacht, Art. 275-304 OR, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Kommentar zur 1. und 2. Abteilung (Art. 1-529 OR), 3a ed., Zurigo–Basilea–Ginevra 2000, art. 291 CO n. 3 (di seguito: ZK-HIGI).
20 Per tutta la questione cfr. il messaggio del 27 marzo 1985 concernente l’iniziativa popolare «per la protezione degli inquilini», la revisione del diritto del contratto di locazione nel Codice delle obbligazioni e la legge federale concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione, FF 1985 I 1201, in particolare 1284.