Ergebnisbericht

Mehrheitsentwurf vorgesehene Frist von zwei Jahren ist in vielen Kontexten zu kurz. Als Beispiel wird unter anderem die Mission für eine internationale Organisation wie das IKRK genannt, deren Dauer oft vier Jahre beträgt. Die Dauer von zwei Jahren ist auch aus der Sicht des Untermieters zu kurz. Dies ist beispielsweise bei Studierenden der Fall, welche für die Dauer des Studiums ein Zimmer oder ein Studio in einer anderen Stadt mieten. Die Zweijahresfrist erscheint völlig unzureichend, wenn sich die Vorschrift auf die gesamte Wohnung als auch auf einen Teil der Wohnung bezieht.

SVR-ASM: Betreffend die politische Frage, ob die Zustimmung grundlos (Minderheit II), nur in klar definierten Fällen (Minderheit I) oder in Fällen gemäss nicht abschliessender Aufzählung (Mehrheit) verweigert werden kann, enthält sich die SVR-ASM einer inhaltlichen Stellungnahme. Gestützt auf die Perspektive der Rechtsanwender wird der Hinweis angebracht, dass soweit die Verweigerung der Zustimmung an Voraussetzungen gebunden sein soll, diese mit Blick auf die Rechtssicherheit nach Möglichkeit in klarer und abschliessender Weise definiert sein sollten. Der Vorschlag der Mehrheit überlässt es der Gerichtspraxis, in den Einzelfällen weitere Anwendungsbereiche zu definieren. Angesichts der schon breit gefassten Verweigerungsgründe ist dies nicht erforderlich. Diesbezüglich zieht die SVR-ASM die Variante im Sinne der Minderheit I vor. Dies auch, soweit der Vorschlag der Minderheit I vorsieht, dass die Zustimmung dann verweigert werden kann, sofern offensichtlich ist, dass der Mieter nicht mehr in die Wohnung zurückkehrt. Die Vorlage der Mehrheit, wonach die Zustimmung bei einer vorgesehenen Untermietdauer von mehr als zwei Jahren verweigert werden kann, erscheint zu starr, um dem Einzelfall in der Gesetzesanwendung gerecht zu werden. Es wird angeregt, Artikel 262 Absatz 4 OR mit einem einleitenden Satz zu ergänzen: «Der Vermieter teilt dem Mieter schriftlich mit, ob er der Untervermietung zustimmt». Die Stellungnahme der SVR-ASM enthält einen konkreten Vorschlag für die Formulierung von Artikel 262 Absatz 4 OR.

5.1.1.5.6 Nicht offiziell angeschriebene Teilnehmende

CP: Der neue Buchstabe d) konkretisiert die Rechtsprechung. Die Bedingungen für die Untermiete sind nicht mehr erfüllt, wenn der Mieter nicht mehr die Absicht hat, in die gemieteten Räumlichkeiten zurückzukehren. Im Gegensatz zum Vorschlag der Minderheit I ist der zeitliche Begriff klar und präzise. Durch die beispielhafte Liste der Verweigerungsgründe wird es der Rechtsanwendung ermöglicht, Entwicklungen Rechnung zu tragen, welche heute nur schwer voraussehbar sind.

FER: Um Missbräuche zu verhindern und sicherzustellen, dass die Untermiete einem vorübergehenden Bedarf entspricht, was erwünscht ist, sollte vorgesehen werden, dass die Dauer von zwei Jahren ein Maximum über die Dauer des Mietvertrages ist. So sollen missbräuchliche aufeinanderfolgende Untervermietungen verhindert werden. Daher wird eine Ergänzung von Artikel 262 Absatz 4 Buchstabe d. OR vorgeschlagen: «eine Untermietdauer von mehr als zwei Jahren über die Dauer des Mietvertrages vorgesehen ist». Die Minderheiten I und II sind insofern abzulehnen, als die Beweislast dem Vermieter auferlegt wird, während der Mieter die Mittel hat, sein Anliegen zu legitimieren.

VZI: Mit der Beschränkung der Untermiete auf zwei Jahre soll sichergestellt werden, dass der Mieter sein gesetzlich verankertes Recht auf Untermiete nicht missbraucht. Die heutige Regelung ist sozialpolitisch motiviert. Während einer vorübergehenden Abwesenheit soll es dem Mieter ermöglicht werden, die Wohnung einem Dritten unterzuvermieten, bis er zurückkommt, damit der Mietvertrag nicht gekündigt werden muss. Wenn die Wohnung aufgrund von familiären Veränderungen zu gross geworden ist, soll der Mieter einen Untermieter aufnehmen können, der ihm hilft, die Miete zu bezahlen. Die Praxis hat gezeigt, dass Mieter ihr Objekt faktisch ständig an Dritte weitervermieten. Durch die Verankerung einer gesetzlichen Maximaldauer der Untervermietung auf zwei Jahre, wird von Beginn weg aufgezeigt, dass die Untervermietung nicht länger dauern darf. Bereits nach dem geltenden Recht ist eine ewige Untermiete nicht zulässig, es ist aber nicht klar definiert, ab wann eine Untermiete als zu lang gilt. Es mangelt heute an der Beweisbarkeit einer ungebührlich langen Untermiete. Die Zweijahresfrist ist als Schranke zu verstehen. Sie gilt immer, wenn die Parteien nicht etwas anderes vereinbaren. Namentlich ist die Maximalfrist auch in einem unbefristeten Mietvertrag einzuhalten. Der Ablauf der Frist hat die Auflösung des Untermietvertrages zur Folge. Nach der Auffassung der VZI werden die Beweisprobleme der geltenden Praxis durch die Minderheit I zementiert. Es wird die Frage aufgeworfen, wie der Vermieter die innere Tatsache der Absicht einer Rückkehr in das Mietobjekt beweisen soll. Durch die geforderte Maximalfrist von zwei Jahren wird der gesetzliche Zweck der Untermiete unterstrichen. Der Vorschlag der Mehrheit wird gegenüber der Minderheit II vorgezogen. Die gesetzliche Maximalfrist für die Untermiete beschränkt die Parteiautonomie nicht.