Ergebnisbericht

5.1.1.5.5 Weitere interessierte Organisationen

HEV: Mit der Beschränkung der Untermiete auf zwei Jahre soll sichergestellt werden, dass der Mieter sein gesetzlich verankertes Recht auf Untermiete nicht missbraucht. Die heutige Regelung ist sozialpolitisch motiviert. Während einer vorübergehenden Abwesenheit soll es dem Mieter ermöglicht werden, die Wohnung einem Dritten unterzuvermieten, bis er zurückkommt, damit der Mietvertrag nicht gekündigt werden muss. Wenn die Wohnung aufgrund von familiären Veränderungen zu gross geworden ist, soll der Mieter einen Untermieter aufnehmen können, der ihm hilft, die Miete zu bezahlen. Die Praxis hat gezeigt, dass Mieter ihr Objekt faktisch ständig an Dritte weitervermieten. Durch die Verankerung einer gesetzlichen Maximaldauer der Untervermietung auf zwei Jahre, wird von Beginn weg aufgezeigt, dass die Untervermietung nicht länger dauern darf. Bereits nach dem geltenden Recht ist eine ewige Untermiete nicht zulässig, es ist aber nicht klar definiert, ab wann eine Untermiete als zu lang gilt. Es mangelt heute an der Beweisbarkeit einer ungebührlich langen Untermiete. Weiter nimmt der HEV auf Artikel 22 des Rahmenmietvertrags für den Kanton Waadt Bezug, wonach eine ganze gemietete Sache nicht für eine unbestimmte Dauer untervermietet werden darf. Die Zweijahresfrist ist als Schranke zu verstehen. Sie gilt immer, wenn die Parteien nicht etwas anderes vereinbaren. Namentlich ist die Maximalfrist auch in einem unbefristeten Mietvertrag einzuhalten. Der Ablauf der Frist hat die Auflösung des Untermietvertrages zur Folge. Nach der Auffassung des HEV ist es richtig, dass die gesetzliche Liste der Verweigerungsgründe in Artikel 262 Absatz 4 beispielhaft ausgestaltet ist. Der Rechtsprechung erlaubt dies, die konkrete Konstellation des einzelnen Falles zu berücksichtigen sowie künftige noch nicht absehbare Entwicklungen abzufangen. Nach der Auffassung des HEV werden die Beweisprobleme der geltenden Praxis durch die Minderheit I zementiert. Es wird die Frage aufgeworfen, wie der Vermieter die innere Tatsache der Absicht einer Rückkehr in das Mietobjekt beweisen solle. Durch die geforderte Maximalfrist von zwei Jahren wird der gesetzliche Zweck der Untermiete unterstrichen. Die abschliessende Aufzählung der Verweigerungsgründe ist einschränkend. Der Vorschlag der Mehrheit wird gegenüber der Minderheit II vorgezogen. Die gesetzliche Maximalfrist für die Untermiete beschränkt die Parteiautonomie nicht.

USPI: Der neue Buchstabe d) konkretisiert die Rechtsprechung. Die Bedingungen für die Untermiete sind nicht mehr erfüllt, wenn der Mieter nicht mehr die Absicht hat, in die gemieteten Räumlichkeiten zurückzukehren. Im Gegensatz zum Vorschlag der Minderheit I ist der zeitliche Begriff klar und präzise. Durch die beispielhafte Liste der Verweigerungsgründe wird es der Rechtsanwendung ermöglicht, Entwicklungen Rechnung zu tragen, welche heute nur schwer voraussehbar sind.

VIS: Die vorgeschlagene Beschränkung des Anspruchs des Mieters auf Untervermietung auf zwei Jahre wird als sachgerecht erachtet. Damit wird sichergestellt, dass der Mieter das gesetzlich verankerte Recht zur Untermiete nicht missbraucht.

CGI: Was die Gründe für die Verweigerung betrifft, wird die Einführung von «insbesondere» begrüsst. Dies erlaubt es, heute schwierig voraussehbaren Entwicklungen Rechnung zu tragen und die Untermiete aus einem Grund zu verweigern, der für den Vermieter gerechtfertigt ist, aber nicht in den Buchstaben a. bis d. aufgezählt ist. Die zeitliche Grenze wird ausserordentlich befürwortet. Nach der Auffassung des CGI handelt es sich um das einzige wirksame Mittel, um Missbräuche zu verhindern und die Absicht des Gesetzgebers umzusetzen, wonach die Untermiete einem vorübergehenden Bedarf entspricht. Um zu vermeiden, dass ein Mieter nacheinander beantragt die Sache von zwei Jahren zu zwei Jahren untervermieten zu können, sollte indessen vorgesehen werden, dass eine maximale Dauer von zwei Jahren während der gesamten Mietdauer zugelassen werden kann. Ausserdem sollten unbefristete Mietverträge (kündbare Mietverträge beispielsweise mit einer Dauer von einem Jahr erneuerbar von Jahr zu Jahr) an Mietverträge mit einer Laufzeit von zwei Jahren angeglichen werden. Es ist sonst für Mieter sehr leicht, welche die Sache für mehr als zwei Jahre untervermieten wollen, um eine Verweigerung von Seiten des Vermieters zu vermeiden, einen solchen Vertrag abzuschliessen. Der Vorschlag der Minderheit I geht in dem Sinne nicht weit genug, als er verlangt, dass offensichtlich ist, dass der Mieter nicht mehr in die Wohnung zurückkehrt. Der Vorschlag ist für den Vermieter, dem die Beweislast obliegt, nicht umsetzbar. Die Mieter können einfallsreich sein und einen Grund finden, wieder zurückzukehren oder sagen, sie hätten die Absicht in die Wohnung zurückzukehren.

SVIT: Die von der Mehrheit der Kommission unterstützte Beschränkung der Untermiete auf zwei Jahre erscheint gerechtfertigt. Die Parteien können eine längere Dauer festlegen. Es wird verhindert, dass der Vermieter sich vage Behauptungen des Mieters entgegenhalten lassen muss. Begrüsst wird