Ergebnisbericht

auch, dass Artikel 262 Absatz 4 OR keine abschliessende Aufzählung der Verweigerungsgründe aufführt. Die Formulierung «insbesondere» ermöglicht eine Einzelfallbeurteilung durch die Richter und eine Gutheissung von anderen Beweggründen für die Verweigerung. Der Vorschlag der Minderheit I wird abgelehnt. Dem Vermieter wird durch diese Formulierung die Beweislast auferlegt. Dem Vorschlag der Mehrheit wird gegenüber jenem der Minderheit II der Vorzug eingeräumt. Aus der Sicht des SVIT ist es sinnvoll, dass die Verweigerungsgründe explizit erwähnt werden.

WBG Schweiz: Die vorgesehene Untermietdauer von mehr als zwei Jahren als Grund für die Verweigerung der Zustimmung wird begrüsst. Eine klare Regelung und eine Begrenzung der Untermiete liegen im Interesse der Mitglieder von WBG Schweiz. Viele Wohnbaugenossenschaften haben in ihren Statuten verankert, dass sie ihre Wohnungen vorwiegend an bestimmte Zielgruppen vermieten. Es entspricht nicht ihrem Zweck, wenn in ihren Wohnungen über längere Zeit Personen lebten, welche nicht Mitglieder der Genossenschaft sind und allenfalls auch nicht den Vermietungskriterien und Belegungsvorschriften entsprechen. Die beiden Minderheitsanträge zu Absatz 4 werden von WBG Schweiz abgelehnt. Aufgrund der fehlenden Befristung würde der erste Antrag eine erhebliche Rechtsunsicherheit zur Folge haben. Der zweite Antrag würde aufgrund der ersatzlosen Streichung von Absatz 4 keine differenzierten Lösungen mehr erlauben.

CATEF: Es wird befürwortet, dass die Liste nicht mehr abschliessend sein soll. Der Vermieter könne bei derzeit noch unbekannten Gründen, welche eine bestimmte Untermiete als unangemessen erscheinen lassen, Widerstand leisten. Die Tatsache der nicht erschöpfenden Liste erlaubt es dem Vermieter nicht, sich aus irgendeinem Grund zu widersetzen. CATEF erachtet die Einführung eines neuen Buchstabens d. als notwendig. Demnach kann die Zustimmung verweigert werden, wenn «der Verwendungszweck vom Vertragszweck abweicht». Die Nutzungsänderung stellt eine wesentliche Änderung des Vertrags dar, die zu erheblichen Unannehmlichkeiten mit den Behörden oder den Nachbarn führt. Es versteht sich von selbst, dass ein Vermieter, wenn er mit der neuen Nutzung einverstanden ist,

keine Einwände geltend machen wird. Der in der Vernehmlassungsvorlage vorgeschlagene Buchstabe

d. (maximale Dauer von zwei Jahren» würde zum Buchstaben «e», der wie folgt geändert würde: «Die Dauer des Untermietverhältnisses übersteigt die im Hauptmietvertrag vorgesehene Dauer, aber in jedem Fall zwei Jahre». Eine klare Begrenzung verhindert eine sich über Jahre erstreckende missbräuchliche Besetzung. Der Vorschlag der Minderheit I wird als nicht akzeptabel bezeichnet, weil die Beweislast beim Mieter liegt. Wenn dem Vermieter die Beweislast auferlegt würde, dass der Mieter nicht mehr in die Wohnung zurückkehren wird, handelt es sich um einen verfahrenstechnisch nicht durchführbaren Negativbeweis. CATEF erachtet den Vorschlag der Minderheit II als eindeutig abzulehnen. Jeglicher Widerstand des Vermieters gegen eine Untermiete soll dadurch verhindert werden, indem die Rechte des Vermieters auf die Kenntnisnahme der Angaben beschränkt werden. Die Minderheit II will die Dauer der Untermiete nicht begrenzen. Das wird nicht unterstützt.

FRI: Die Einführung eines neuen Verweigerungsgrundes wird begrüsst. Die Formulierung wird aber als unklar erachtet und könnte zu Kontroversen führen. In formeller Hinsicht ist die FRI der Meinung, dass zwischen befristeten und unbefristeten Verträgen unterschieden werden sollte, und andererseits betreffend die Untermiete über die gesamte Sache und diejenige über einen Teil der Sache. In materieller Hinsicht wird die Auffassung vertreten, dass der Vermieter seine Zustimmung verweigern können muss, wenn der Untermietvertrag eine ganze Sache betrifft und auf unbefristete Dauer oder befristete Dauer von mehr als zwei Jahren abgeschlossen wird. FRI schlägt den folgenden neuen Wortlaut vor: «d. wenn der Untermietvertrag die gesamte Sache betrifft und für eine unbefristete Dauer oder eine befristete Dauer von mehr als zwei Jahren abgeschlossen wird».

Casafair: Bei einer vollständigen Untervermietung des Mietobjekts wird die Beschränkung der Untermietdauer auf zwei Jahre befürwortet.

KGAST: Der von der Mehrheit der RK-N vorgeschlagene neue Artikel 262 Absatz 4 litera d. OR wird unterstützt. Die Erweiterung der Verweigerungsgründe um die Befristung der Untermietdauer auf zwei Jahre wird als positiv und sachgerecht erachtet. Es darf nicht sein, dass ein Mieter für eine unbestimmte Zeit gegenüber Dritten als Untervermieter auftritt. Der Minderheitsantrag I führt zu einem Status Quo, weshalb er abgelehnt wird.

ASLOCA/MV, ASI-SSI, MVD: Häufig werden Zimmer durch Mieter untervermietet, wenn sich die persönliche Situation wesentlich ändert. Die Anforderungen der Vorlage sind in diesem Zusammenhang zu hoch. Aus diesem Grund wird die Minderheit I zu Absatz 4 Buchstabe d. unterstützt. Die im