Rapport sur les résultats

compte de tous les cas imaginables. L’organisation propose de compléter l’art. 262, al. 4, CO par une phrase introductive indiquant que le bailleur s’adresse au locataire par écrit pour lui dire s’il donne son accord à la sous-location (« Der Vermieter teil dem Mieter schriftlich mit, ob er der Untervermietung zustimmt »). L’avis d’ASM comporte une proposition de formulation pour l’art. 262, al. 4, CO.

5.1.1.5.6 Participants non invités officiellement

CP : l’organisation souligne que le nouveau cas prévu à la let. d) concrétise la jurisprudence. En effet, si le locataire n’a plus I’intention de réintégrer les locaux loués, les conditions de la sous-location ne sont plus remplies. Tel sera donc le cas si la durée de la sous-location prévue dépasse deux ans. La notion temporelle est claire et précise, contrairement à la proposition de la minorité l. Le fait que cette liste des cas de refus ne soit qu’exemplative permet de tenir compte, dans l’application du droit, des développements difficiles à anticiper aujourd’hui.

FER : afin d’éviter les abus et de s’assurer que la sous-location répond bien à un besoin temporaire, ce qui est souhaité, il y aurait lieu selon l’organisation de prévoir que la durée de la sous-location de deux ans soit un maximum sur la durée du bail, afin d’éviter les sous-locations successives abusives. Elle propose un ajout à l’art. 262, al. 4, let. d, CO : « si la durée prévue de la sous-location dépasse deux ans sur la durée du bail ». Les propositions de la minorité I et II sont à rejeter selon elle dans la mesure où elles font peser le fardeau de la preuve sur le bailleur, alors que le locataire a les moyens de légitimer sa demande en fournissant les informations requises et les documents qu’il jugera utiles.

VZI : l’organisation explique que la limitation de la sous-location à deux ans a pour but d’empêcher le locataire d’abuser du droit à la sous-location dont il dispose de par la loi. La réglementation en vigueur a des visées de politique sociale, puisqu’elle doit permettre au locataire de sous-louer son logement à un tiers jusqu’à son retour pour ne pas avoir à résilier son contrat de bail. Par ailleurs, le locataire doit pouvoir prendre un sous-locataire pour l’aider à payer le loyer lorsque le logement est devenu trop grand suite à des changements familiaux. Or la pratique a montré dans les faits que des locataires sous-louaient leur logement à des tiers en permanence. En inscrivant une durée maximale de souslocation de deux ans dans la loi, on indique d’emblée que la sous-location ne peut durer plus longtemps. Le droit en vigueur, déjà, ne permet pas la sous-location permanente, mais ne définit pas clairement la durée à partir de laquelle une sous-location dure trop longtemps. Les moyens de prouver qu’une sous-location a une durée indument longue font aujourd’hui défaut. L’organisation explique qu’il faut comprendre la durée de deux ans comme une barrière qui vaut toujours lorsque les parties n’en conviennent pas autrement. Cette durée maximale doit notamment être respectée dans le cadre d’un contrat de bail de durée indéterminée. Le contrat de sous-location prendra fin après écoulement de ce délai. L’organisation voit dans la proposition de la minorité I un renforcement des problèmes d’administration des preuves rencontrés dans la pratique actuelle. Elle se demande comment le bailleur est censé prouver que le locataire a l’intention, en son for intérieur, de réintégrer son logement. Le délai maximal de deux ans permet selon elle de souligner l’objectif légal de la sous-location. Elle préfère la proposition de la majorité à celle de la minorité II. Pour elle, le délai légal maximal ne limite pas l’autonomie des parties.

GastroSuisse : l’organisation estime que les compléments apportés à la loi accroissent le pouvoir de négociation du bailleur au détriment du locataire ou du fermier. Le fait que le bailleur puisse refuser son consentement « notamment » lui paraît particulièrement choquant. Le texte proposé favorise selon elle une série de motifs de refus unilatéraux et arbitraires, alors même que, sur le principe, le locataire a droit à la sous-location. Pour que les motifs de refus s’inscrivent concrètement dans la licéité, elle propose, conformément à la proposition de la minorité I, de biffer le terme « notamment » et de revenir à une formulation négative « ne peut refuser son consentement que dans les cas suivants ». Le refus de la sous-location en raison d’une durée supérieure à deux ans paraît trop rigide, raison pour laquelle elle propose de biffer les art. 262, al. 4, let. d, et 291, al. 4, let. d, CO. Pour les personnes qui louent un local commercial, la sous-location est souvent une possibilité de limiter les dommages. Dans le domaine de la restauration, de nombreuses entreprises ont dû pendant la pandémie adapter leurs capacités, voire arrêter provisoirement leur activité suite aux décisions du Conseil fédéral, et ont dans l’intervalle sous-loué leurs locaux. L’exigence du consentement écrit et de la communication des conditions de la sous-location suffit du point de vue de l’organisation. Si une durée maximale devait malgré