Erläuternder Bericht

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werden kann. Der Betrag der für wertvermehrende Verbesserungen zulässigen Mietzinserhöhung ergibt sich mietrechtspraxisgemäss aus den Kosten der Investition, der Lebensdauer der Installation sowie aus den Verzinsungs- und Unterhaltskosten. Zudem darf eine angemessene Rendite erzielt werden (Art. 14 Abs. 4 VMWG). Aufgrund der aktuellen Bundesgerichtspraxis (BGer 4A_75/2022) ist die Rendite angemessen, wenn sie den hypothekarischen Referenzzinssatz um nicht mehr als 2 Prozentpunkte übersteigt, sofern der Referenzzinssatz höchstens 2 % beträgt.

4 Erläuterungen zu einzelnen Artikeln

Art. 45c Grundinstallation zum Laden elektrischer Fahrzeuge

Mit Absatz 1 dieser Bestimmung werden Eigentümerinnen und Eigentümer von Parkplätzen, die einer Person zusammen mit Wohnräumen zum Gebrauch überlassen werden, verpflichtet, die Grundinstallation zum Laden elektrischer Fahrzeuge zu erstellen, wenn die zur ausschliesslichen Nutzung des Parkplatzes berechtigte Person dies verlangt und die Erstellung zumutbar ist. In der überwiegenden Mehrheit der Fälle wird es sich um klassische Mietverhältnisse handeln, in denen ein Mieter oder eine Mieterin vom Recht Gebrauch machen wird, den Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin zu verpflichten, eine Grundinstallation zu erstellen. Ein weiterer häufiger Anwendungsfall dürften Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft sein. Es sind aber auch andere Konstellationen denkbar, weshalb eine sehr offene Formulierung gewählt wurde. Absatz 1 enthält mehrere unbestimmte Rechtsbegriffe, die es zu erläutern gilt.

Ein Parkplatz, der zusammen mit Wohnräumen zum Gebrauch überlassen wird, ist im Mietverhältnis ein Parkplatz, der von der Vermieterin oder vom Vermieter derselben Mieterin oder demselben Mieter überlassen wird und dessen Gebrauch mit dem des Hauptmietobjekts – also den Wohnräumen – zusammenhängt. Es wird dabei nicht darauf abgestellt, ob ein besonderer Vertrag abgeschlossen wird oder nicht. Auch der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses spielt keine Rolle. So kann sich die Mieterin oder der Mieter einer Wohnung beispielsweise von Anfang an für eine Garage oder einen Parkplatz interessieren, die oder der noch nicht frei ist und ihm erst während der Vertragszeit vermietet werden kann. In solchen Fällen gelten für die hinzugemietete Garage oder den hinzugemieteten Parkplatz die gleichen Voraussetzungen für die Beendigung des Mietverhältnisses wie für die Wohnung (siehe die Botschaft vom 27. März 1985 zu Art. 253a OR zur Revision des Miet- und Pachtrechts¹⁵). Auch erfasst sind Parkplätze, die ein Untermieter oder eine Untermieterin zusammen mit den Wohnräumen mietet. Nicht erfasst werden hingegen Parkplätze, die jemand von einem anderen Vermieter oder einer anderen Vermieterin mietet.

Die Erstellung der Grundinstallation kann auch von Bewohnerinnen und Bewohnern von Wohnräumen beantragt werden, deren entgeltliche Überlassung wesentlicher Inhalt nichtlandwirtschaftlicher Pacht- und anderer Verträge ist. Bei Miteigentum oder Stockwerkeigentum an Parkplätzen soll diese Erstellungspflicht ebenfalls gelten unabhängig davon, ob ein Miteigentümer oder eine Miteigentümerin die Wohnräume