Rapport explicatif

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visé par le projet de loi est que, désormais, tout terrain classé en zone à bâtir soit effectivement disponible et apte à la construction (cf. art. 40 al. 2 et 45 P-LDTer), ce qui suppose notamment l'exécution préalable d'un remaniement parcellaire, là où il est nécessaire. La disposition proposée prévoit donc, logiquement, que l'obligation de construire est applicable à tout terrain à bâtir. Il s'agit d'une règle de droit fédéral qui est directement applicable par les cantons. Ainsi conçue, l’obligation de construire devrait avoir un double effet : dynamiser la zone à bâtir dans sa véritable vocation, qui est de servir à la construction, mais aussi inciter les communes à faire preuve de plus de rigueur et de mesure dans l’estimation de leurs besoins en surfaces constructibles.

En tant qu’elle vise l’intérêt public que représentent l’utilisation rationnelle du territoire et la lutte contre la thésaurisation de terrains constructibles, une telle obligation ne constitue pas une atteinte disproportionnée à la garantie de la propriété. En effet, cette mesure ne devra être utilisée qu'en dernier recours, dans les cas où il n'existe aucun autre moyen, moins incisif, de s'assurer qu'une parcelle soit effectivement bâtie. Au surplus, sa mise en oeuvre est soumise à des conditions⁴⁸. Les trois conditions énoncées aux lettres a à c de l’alinéa 1 sont semblables à celles auxquelles était soumise l’expropriation selon l’article 35 de la loi du 4.10.1974 précitée (FF 1974 II 826). Ces conditions montrent bien que l’obligation de construire est conçue comme un moyen subsidiaire : il faut d'abord fixer un délai et prouver que les autres moyens sont inappropriés ou n'ont pas eu l'effet voulu. Le délai doit être fixé compte tenu des particularités du cas et, selon la teneur même de la disposition, être «raisonnable», par quoi il faut entendre entre 5 et 10 ans selon les situations . Il faut en outre que l'offre de terrains équipés soit insuffisante ou, autrement dit, qu'il y ait une pénurie de terrains à bâtir. Enfin, un propriétaire peut échapper à cette obligation s'il peut se prévaloir de justes motifs, tels que, par exemple, un empêchement temporaire de construire, dû à des raisons pertinentes et démontrées, ou des projets futurs non réalisables dans le délai prévu.

Dans la mesure où le système prévu par l’article 45 implique une forme de péréquation réelle et un engagement financier des propriétaires concernés, les cas où l’obligation de construire devrait être effectivement mise en œuvre devraient être exceptionnels lorsqu’il a été fait application de cet article, les propriétaires étant incités à rentabiliser au plus vite l’investissement consenti dans le cadre du remaniement parcellaire.

Alinéa 2 : Le droit d’emption en faveur de l’autorité compétente constitue le pendant logique et nécessaire de l’obligation de construire dans un certain délai⁴⁹. La reconnaissance d’un tel droit existe d’ailleurs déjà dans quelques cantons. En revanche, dès lors qu’il ressort clairement du libellé de l’article que l’obligation de construire est attachée au bien-fonds et qu’elle est ainsi transférée, le cas échéant, à tout nouvel acquéreur du terrain, il n’est pas nécessaire de prévoir au surplus un droit de préemption.