Rapport explicatif

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1.2.5.4 Section 4 : Disponibilité des terrains à bâtir

1.2.5.4.1 Remarques préliminaires

L’un des objectifs généraux du projet de loi est, on l’a dit (cf. ch. I., 6.3 ci-dessus), de tendre à une meilleure maîtrise de l’urbanisation. Pour ce qui concerne en particulier les zones à bâtir, il s’agit de freiner leur extension et leur dispersion. Elles doivent être dimensionnées en fonction des besoins futurs et se situer au bon endroit, c’està-dire là où les besoins sont les plus importants et les plus urgents. Cependant, une délimitation adéquate des zones à bâtir ne suffit pas : encore faut-il que les terrains qui leur sont affectés soient disponibles et réellement utilisés pour la construction.

Ce souci n’est d’ailleurs pas nouveau. En adoptant l’article 15 LAT, le législateur ne visait pas uniquement une limitation des terrains constructibles mais aussi, voire surtout, la mise sur le marché d’une offre suffisante de terrains disponibles pour la construction (FF 1978, 1027 s.). Il était conscient que le bon fonctionnement de ce marché dépendait certes de la taille, de la situation et de l’équipement des zones à bâtir, mais aussi de la disponibilité effective des terrains. Or, l’on sait aujourd’hui que ce dernier objectif n’est que très imparfaitement atteint. De nombreux terrains à bâtir demeurent longtemps non construits, parce qu’ils sont mal situés ou que le découpage des parcelles et leur état foncier sont peu favorables, mais aussi parce qu’ils sont thésaurisés, que ce soit pour conserver un patrimoine immobilier ou à des fins spéculatives. Une telle raréfaction a des conséquences très négatives sur le marché de la construction, les prix de l'immobilier et la pénurie de logements. La thésaurisation des terrains à bâtir a pour effet d’accentuer la pression sur les terrains environnants et sur le territoire agricole ; elle contribue ainsi à l’extension des surfaces urbanisées, ce qui va à l’encontre des objectifs recherchés d’urbanisation concentrée et de densification du milieu bâti. De plus, il faut rappeler que, selon la jurisprudence rendue en application de l’actuel art. 15, lettre b LAT (ATF 116 Ia 333), ces terrains non disponibles doivent être pris en compte dans le cadre de l’estimation des réserves destinées à satisfaire aux besoins de la construction, ce qui restera la règle avec l’art. 40, al. 2, let. b du projet. Prenant en compte cette préoccupation, l’article 40 du présent projet précise la définition de la zone à bâtir et prescrit notamment, à son alinéa 2, lettre c, que sa disponibilité doit être assurée. Les mesures décrites ci-après ont pour but de contribuer à assurer de manière effective une telle disponibilité. Sont proposés à cette fin deux instruments complémentaires. Le premier, objet de

l’article 45 P-LDTer, porte sur le volet technique de la disponibilité, soit sur l’aptitude à la construction des terrains à bâtir ; le second, objet de l’article 47 P-LDTer, porte sur son volet économique, soit la mise à disposition effective de terrains constructibles sur le marché.

Des mesures analogues étaient inscrites dans la loi du 4 octobre 1974 (FF 1974 II 816). On a toutefois renoncé à reprendre l‘instrument de l’expropriation, tel qu’il y était prévu (FF 1974 II 826). Considéré comme trop incisif, il avait constitué l’un des principaux motifs du référendum dirigé avec succès contre cette loi. Cependant,

quelque 30 ans d’application de la LAT ont largement démontré les faiblesses de la loi actuelle et le caractère indispensable d’instruments fonciers efficaces. C’est pour-