Rapport explicatif

lieu que jusqu’à un certain montant (des frais de réfection ou de la moins-value) ou jusqu’à une certaine proportion (en fonction de la quote-part de la propriété par étages). En revanche, les autres accords qui rendent plus difficile l’exercice du droit à la réfection, comme une réduction du délai d’avis, ne seront pas touchés par cette disposition. La conséquence juridique d’une exclusion du droit à la réfection sera la nullité de l’accord correspondant. La règle concernant le droit à la réfection s’appliquera à la place de la clause d’exclusion frappée de nullité. Conformément au principe du maintien partiel du contrat136, celui-ci demeurera valable à l’exception de la clause viciée. Il en sera ainsi même si une partie objecte qu’elle n’aurait pas conclu le contrat en l’absence de cette clause137. Au demeurant, ces clauses ne seront entachées de nullité que si elles ont été conclues à l’avance. Une partie pourra renoncer à ses prétentions si son droit à la réfection est déjà né. Les litiges relatifs à la réfection pourront être réglés par voie transactionnelle comme c’est le cas actuellement.

Art. 370, al. 3, 2^e phrase

Cette disposition porte sur le délai d’avis applicable en cas de défauts cachés d’un ouvrage immobilier. Il sera de 60 jours, comme pour les défauts apparents (art. 367, al. 1, 2^e phrase, AP-CO). S’agissant du moment où le délai commence à courir, il faut noter qu’il n’existe pas d’obligation de vérification en ce qui concerne les défauts cachés138 ; dès lors, le délai d’avis ne commence pas à courir du seul fait que le défaut est objectivement reconnaissable. La constatation effective de premières traces de défauts ne suffit pas plus à faire démarrer le délai, dans la mesure où le maître est en droit de croire, en toute bonne foi, qu’il s’agit de manifestations habituelles et non de violations du contrat. Un défaut n’est réputé découvert qu’une fois qu’il a été indubitablement constaté139. Ce moment peut être retenu seulement lorsque le sérieux de la situation est manifeste et que le maître d’ouvrage peut comprendre l’importance et la portée du défaut140, ce qui implique parfois aussi un délai d’observation approprié141.