Rapport explicatif

les sociétés qui ont leur siège en Suisse mais dans lesquelles des personnes à l’étranger occupent une position dominante (art. 5, al. 1, let. c, LFAIE) pourront également acquérir un immeuble pour leur propre usage sans autorisation. Les sociétés qui ont leur siège à l’étranger devront d’abord constituer une filiale dont le siège est en Suisse pour pouvoir acquérir par son intermédiaire, sans autorisation, un immeuble servant d’établissement stable. Cette restriction s’impose parce qu’il est difficile d’établir, lorsque l’acquéreur est une société dont le siège est à l’étranger, que celle-ci exploite l’immeuble elle-même. Elle vise aussi à empêcher dans la mesure du possible les placements illicites. Il n’est en effet guère possible de vérifier en pratique, lorsqu’une société dont le siège est à l’étranger indique vouloir exploiter un établissement en Suisse à partir de l’étranger, s’il ne s’agit là que d’un prétexte pour procéder à un placement en Suisse. Compte tenu de l’intérêt public à ce que la LFAIE soit appliquée correctement, on peut raisonnablement exiger de l’acquéreur qu’il constitue une société dont le siège se trouve en Suisse.

L’exception au régime de l’autorisation ne s’applique, nous le répétons, qu’aux immeubles qui servent effectivement à l’acquéreur d’établissement stable pour mener sa propre activité économique. Il s’ensuit que, dans le cas où des personnes à l’étranger acquièrent une position dominante dans une société exploitant des immeubles, l’exception ne vaut pas pour les établissements qui ne sont pas indispensables à l’exercice de l’activité de l’acquéreur. Ces immeubles devront par conséquent être vendus avant que des personnes à l’étranger acquièrent une position dominante.

Conformément à l’art. 2, al. 3, LFAIE – qui doit être déplacé pour des raisons de systématique – des logements peuvent être acquis sans autorisation, simultanément à l’immeuble servant d’établissement stable, lorsque des dispositions communales prescrivent un quota de logements en lien avec l’immeuble en question. Actuellement, le nombre de ces logements n’est pas limité. Selon la pratique actuelle, la partie servant à l’exploitation doit être prédominante, faute de quoi il ne s’agit plus d’un immeuble servant principalement d’établissement stable. Cette pratique fait toutefois l’objet de critiques. L’acquéreur n’est pas en mesure d’estimer quel est le cadre admissible, d’où une forte insécurité du droit. La nouvelle limite proposée à l’al. 2 (un tiers de la surface brute de plancher totale de tous les bâtiments situés sur le bien-fonds) vise à remédier à cette insécurité et à favoriser l’égalité devant la loi. Elle permet en outre d’éviter que des personnes à l’étranger acquièrent sans autorisation des logements à des fins de placement dans les communes qui ont défini de tels quotas.

L’exemption de l’assujettissement au sens de l’al. 1 vaut aussi longtemps que l’acquéreur exerce l’activité économique liée à l’établissement stable en question (voir le ch. 1.1.2.1 concernant l’obligation d’exploiter durablement l’immeuble servant d’établissement stable). Cette règle s’applique déjà aujourd’hui. Si l’acquéreur utilise l’immeuble à d’autres fins ou s’il ne l’utilise plus du tout, on se trouve en général dans une situation illicite qu’il convient de faire cesser ; en d’autres termes, il faut aliéner l’immeuble (restitution de l’état antérieur ou aliénation forcée) étant donné que l’acquéreur n’utilise plus l’immeuble dans le but prévu, qui a justifié l’acquisition au départ. L’obligation de revendre l’immeuble n’est donc pas nouvelle. Ce qui est nouveau, c’est que la loi impose désormais à l’acquéreur un délai de deux ans pour ce faire (al. 3) et que l’obligation d’aliéner peut être ordonnée sous forme de vente de gré à gré ou de réalisation forcée