Rapport explicatif

influencer la direction du fonds ou le conseil d’administration en menaçant de retirer leurs avoirs.

Lors de la révision de l’arrêté fédéral du 21 mars 1961 en 1973, l’acquisition de parts de fonds immobiliers qui ne sont pas des fonds de placement ouverts au public a également été soumise au régime de l’autorisation pour éviter des opérations tendant à éluder la loi. Le traitement privilégié des fonds de placement ouverts au public et la limitation du régime de l’autorisation aux petits fonds privés (y compris les fonds dits de famille) s’explique par des motifs pratiques : pour soumettre les fonds de placement ouverts au public au régime de l’autorisation, il aurait fallu réviser le droit des sociétés anonymes, ce qui n’était pas possible notamment pour des raisons d’urgence. L’arrêté fédéral révisé devait remplacer le plus vite possible la « lex Celio » alors en vigueur (arrêté fédéral du 26 juin 1972 interdisant le placement de fonds étrangers dans des immeubles en Suisse en guise de mesure temporaire de politique monétaire). Lors des débats parlementaires, le rapporteur de la commission a relevé en substance ce qui suit en lien avec les fonds de placement immobiliers devant être soumis au régime de l’autorisation :

Selon la let. d, les parts de fonds de placements immobiliers seront à l’avenir

également soumis au régime de l’autorisation, la clause des 25 % ayant été

supprimée, comme à la let. c, et pour les mêmes raisons. La let. d se rapporte

aux fonds de placements immobiliers qui ne sont pas ouverts au public. Elle

concerne donc des fonds privés de moindre envergure, notamment aussi les

fonds de famille. L’acquisition de parts de fonds de placement ouverts au pu-

blic reste possible sans autorisation. Empêcher ou restreindre fortement ces

acquisitions ne serait pas possible sans réviser le droit des sociétés. C’est

aussi une question de mesure et surtout de contrôle. Il faut rejeter toute inter-

diction sans possibilité de contrôle efficace. Le cas où la direction d’un fonds

est contrôlée dans les faits par des investisseurs étrangers est traité à part,

car l’acquisition est alors considérée comme un acte destiné à éluder le régime

de l’autorisation⁶⁶.

Depuis ces débats menés dans les années 1960 et 1970, la situation a changé. La recherche de placements dans un monde globalisé a créé une dynamique complètement nouvelle sur le marché de l’immobilier en Suisse, qui draine de nombreux capitaux étrangers. Les activités des sociétés immobilières et des fonds immobiliers font que le sol suisse, déjà rare, et les biens immobiliers appartenant à des personnes en Suisse deviennent encore plus rares. Un fonds immobilier vise toujours à maximiser le rendement d’un immeuble ou à obtenir le bénéfice le plus élevé possible en cas de vente. C’est pourquoi les fonds immobiliers entraînent, avec d’autres facteurs, une hausse des prix et interviennent sur le marché en disposant d’un pouvoir d’achat qui semble illimité. Ils évincent les caisses de pensions, assurances et acheteurs privés