Rapport explicatif

investisseurs étrangers, il s’agit aussi d’une emprise étrangère sur le sol suisse. L’anonymat des investisseurs et la difficulté de les identifier, mentionnées dans l’AIR, ne sont pas des raisons justifiant que la Suisse admette que des personnes à l’étranger puissent investir sans restriction dans des fonds immobiliers ou des SICAV immobilières cotés en bourse. Le projet propose des solutions pour remédier à ces problèmes (voir les contrôles proposés lorsque des investisseurs étrangers veulent acquérir ces parts, au ch. 3 [commentaires de l’art. 19b AP-LFAIE] et les modifications de la LPCC).

Le durcissement des conditions d’acquisition d’établissements stables (interdiction, dans les faits, du placement pur de capitaux), de parts de sociétés d’immeubles d’habitation cotées auprès d’une bourse suisse et de parts de fonds immobiliers et de SI-CAV immobilières régulièrement négociées sur le marché devrait globalement réduire l’afflux de capitaux étrangers sur le marché immobilier suisse et de ce fait prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse. Les personnes à l’étranger ou les investisseurs étrangers ne pourront plus acquérir de parts de sociétés d’immeubles d’habitation, de fonds immobiliers et de SICAV immobilières ni un immeuble servant d’établissement stable en Suisse si l’acquisition constitue un pur placement de capitaux. Il s’agit d’une restriction non négligeable, mais ciblée, des activités d’investissement. Elle semble justifiée eu égard au but de la lex Koller et au sol suisse, particulièrement digne de protection, d’autant plus que l’acquisition d’immeubles servant d’établissement stable reste possible si l’acquéreur exploite l’établissement lui-même.

Le durcissement des conditions d’acquisition d’une résidence principale par les ressortissants d’États tiers devrait lui aussi atténuer l’intérêt pour les logements en Suisse. Les auteurs de l’AIR concèdent à ce propos qu’il est tout à fait possible qu’un propriétaire qui quitte la Suisse conserve sa résidence principale comme résidence secondaire, phénomène néfaste pour le marché du logement. Ils ne tiennent par ailleurs pas compte du fait que les acquéreurs peuvent acheter leur résidence principale dès leur arrivée sur le territoire, sans passer par la case location ; ils ont donc tort d’affirmer que l’acquisition de résidences principales libère, très probablement, un nombre analogue de logements locatifs lors du déménagement des nouveaux propriétaires. Les restrictions apportées à l’acquisition d’une résidence principale impliquent, pour les personnes à l’étranger, qu’elles devront désormais se soumettre à une procédure d’autorisation et revendre l’immeuble si elles ne l’utilisent plus comme résidence principale. Ces restrictions paraissent nécessaires et justifiées au regard du but poursuivi par la lex Koller. Elles ne sont pas négligeables, mais somme toute assez modérées étant donné que l’acquisition de résidences principales restera possible malgré l’assujettissement au régime de l’autorisation et l’obligation d’aliéner. En raison de cette dernière, il faut toutefois s’attendre à ce que le nombre de ces acquisitions recule et à ce que les nouvelles règles aient des effets positifs sur le marché du logement. La précision selon laquelle la résidence principale ne peut comporter qu’une seule unité d’habitation codifie une longue pratique. Elle renforce la sécurité du droit, uniformise l’exécution et répond à l’objectif de permettre aux personnes de l’étranger qui résident en Suisse d’acquérir un logement au lieu où se trouve le centre de leur existence. Conformément au but du projet et vu la situation sur le marché du logement, l’acquisition d’une résidence principale sera toutefois limitée à une seule unité d’habitation.