3.2.2.2 Entrate provenienti da pigioni per la cui imposizione non si è optato (art. 66 lett. e OIVA)
Info IVA 09 · Deduzione dell’imposta precedente
In vigore · Stato dal 31 ottobre 2025
AFC · Info IVA 09 · n. 3.2.2.2 · Italiano
Se i contribuenti non optano per l’imposizione della locazione di immobili a terzi, le entrate provenienti da pigioni così conseguite sono escluse dall’imposta (art. 21 cpv. 2 n. 21 LIVA) e non legittimano la deduzione dell’imposta precedente.
[Illustrazione: nell’originale] | Le imposte precedenti su tutti i costi degli immobili (ad es. i costi per la nuova costruzione, la trasformazione e la manutenzione di edifici e i costi d’esercizio quali i costi per corrente elettrica, acqua e riscaldamento) e sui costi di amministrazione di immobili fatturati da terzi sono attribuibili direttamente (vaso B; → cifra 3) o mediante una chiave di riparto appropriata (→ cifra 3.3) agli immobili o alle parti di immobili non legittimanti la deduzione dell’imposta precedente e non sono mai deducibili. |
Importo forfetario di correzione della deduzione dell’imposta precedente per gli altri costi d’esercizio a doppia utilizzazione (classe di conto 6 del Piano dei conti svizzero per PMI):
se con queste prestazioni escluse dall’imposta (attività accessoria) vengono realizzate cifre d’affari superiori a 70 000 franchi per periodo fiscale, la correzione della deduzione dell’imposta precedente può essere determinata con lo 0,07 % di questi proventi da pigioni lordi (incluse le spese accessorie);
non è richiesta alcuna correzione della deduzione dell’imposta precedente se per queste prestazioni escluse dall’imposta (attività accessoria) le cifre d’affari non superano 70 000 franchi per periodo fiscale o se gli immobili locati senza opzione sono gestiti da terzi.
Esempio 1
Lo Studio legale SA esercita la sua attività di consulenza imponibile in un immobile di proprietà. Il 50 % di questo immobile viene locato a terzi senza che venga esercitata l’opzione per l’imposizione. L’immobile è gestito dallo studio legale stesso. Con la locazione si conseguono ogni anno ricavi da locazioni esclusi dall’imposta, incluse le spese accessorie, pari a 100 000 franchi.
Lo Studio legale SA può dimostrare in modo credibile che meno del 10 % degli altri costi d’esercizio è imputabile a questa attività esclusa dall’imposta. Gli immobili sono gestiti dallo studio legale stesso. La correzione della deduzione dell’imposta precedente sugli altri costi d’esercizio a doppia utilizzazione ammonterà a 70 franchi (0,07 % di 100 000 franchi).
Esempio 2
La Società immobiliare SA gestisce immobili propri e altrui. I ricavi da locazioni lordi (incluse le spese accessorie) degli immobili terzi sono di 6 milioni di franchi. L’onorario imponibile per l’amministrazione di immobili ammonta a 300 000 franchi (5 % delle entrate provenienti da pigioni). Con gli immobili propri si conseguono ricavi da locazioni lordi esclusi dall’imposta (incluse le spese accessorie) pari a 2 milioni di franchi. Gli immobili sono simili per quanto riguarda le spese amministrative.
Complessivamente le entrate provenienti da pigioni ammontano a 8 milioni di franchi, di cui 2 milioni di franchi (25 %) sono imputabili agli immobili propri. Si può dunque ritenere che il 25 % degli altri costi d’esercizio sia imputabile all’amministrazione di immobili propri. In quest’ultimo caso non si tratta dunque di attività accessoria. Pertanto, presso la Gestione immobiliare SA l’applicazione dell’importo forfetario non comporta alcuna correzione corretta, mentre corretta sarebbe una correzione della deduzione dell’imposta precedente del 25 %.
Modifica della prassi in seguito a un riesame della prassi da parte dell’AFC (data di pubblicazione: 31.10.2025; riguardo all’applicabilità temporale, → info IVA Prassi dell’AFC: applicabilità temporale).