3.2.2.2 Mietzinseinnahmen, für deren Versteuerung nicht optiert wird (Art. 66 Bst. e MWSTV)
MWST-Info 09 · Vorsteuerabzug
Geltend · Stand ab 31. Oktober 2025
ESTV · MWST-Info 09 · Ziff. 3.2.2.2 · Deutsch
Vermieten steuerpflichtige Personen Immobilien ohne Option an Dritte, so sind die daraus erzielten Mieteinnahmen von der Steuer ausgenommen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG) und berechtigen nicht zum Vorsteuerabzug.
[Abbildung: im Original] | Die Vorsteuern auf sämtlichen Liegenschaftskosten (z. B. Neubau-, Umbau- und Gebäudeunterhaltskosten sowie Betriebskosten wie Strom-, Wasser- und Heizkosten) sowie durch Dritte fakturierte Liegenschaftsverwaltungskosten sind entweder direkt (Topf B; → Ziff. 3) oder mittels sachgerechtem Schlüssel (→ Ziff. 3.3) den nicht zum Vorsteuerabzug berechtigten Liegenschaften resp. Liegenschaftsteilen zuzuordnen und nie abzugsberechtigt. |
Vorsteuerkorrekturpauschale für den gemischt verwendeten übrigen betrieblichen Aufwand (Kontoklasse 6 des Schweizer Kontorahmen KMU):
Wenn mit diesen ausgenommenen Leistungen (Nebentätigkeit) Umsätze von mehr als CHF 70'000 pro Steuerperiode erzielt werden, kann die Vorsteuerkorrektur mit 0,07 % dieser Brutto-Mieteinnahmen (inkl. Nebenkosten) ermittelt werden.
Keine Vorsteuerkorrektur ist erforderlich, wenn bei diesen ausgenommenen Leistungen (Nebentätigkeit) die Umsätze CHF 70'000 pro Steuerperiode nicht übersteigen oder wenn die Verwaltung der ohne Option vermieteten Liegenschaften durch Dritte erfolgt.
Beispiel 1
Die Anwaltsbüro AG übt ihre steuerbare Beratungstätigkeit in einer eigenen Liegenschaft aus. 50 % dieser Liegenschaft wird ohne Option an Dritte vermietet. Die Verwaltung der Liegenschaft erfolgt durch das Anwaltsbüro selber. Mit der Vermietung werden jährlich von der Steuer ausgenommene Mieterträge inkl. Nebenkosten von CHF 100'000 erzielt.
Die Anwaltsbüro AG kann glaubhaft machen, dass auf diese ausgenommene Tätigkeit weniger als 10 % des übrigen betrieblichen Aufwandes entfallen. Die Verwaltung der Liegenschaften erfolgt durch das Anwaltsbüro selber. Die Vorsteuerkorrektur auf dem gemischt verwendeten übrigen betrieblichen Aufwand kann mit CHF 70 (0,07 % von CHF 100'000) berechnet werden.
Beispiel 2
Die Immobiliengesellschaft AG verwaltet fremde und eigene Liegenschaften. Die Bruttomieterträge (inkl. Nebenkosten) der Drittliegenschaften betragen CHF 6'000'000. Das steuerbare Liegenschaftsverwaltungshonorar beträgt CHF 300'000 (5 % der Mieteinnahmen). Mit den eigenen Liegenschaften werden von der Steuer ausgenommene Bruttomieterträge (inkl. Nebenkosten) von CHF 2'000'000 erzielt. Die Liegenschaften sind bezüglich dem Verwaltungsaufwand gleichartig.
Total betragen die Mieteinnahmen CHF 8'000'000, wovon CHF 2'000'000 (25 %) auf die eigenen Liegenschaften entfallen. Es ist deshalb davon auszugehen, dass 25 % des übrigen betrieblichen Aufwandes auf die Verwaltung der eigenen Liegenschaften entfallen. Somit handelt es sich bei der Verwaltung der eigenen Liegenschaften nicht um eine Nebentätigkeit. Die Anwendung der Pauschale führt deshalb bei der Immobiliengesellschaft AG grundsätzlich nicht zu einer sachgerechten Korrektur. Sachgerecht dürfte eine Vorsteuerkorrektur von 25 % sein.
Praxisänderung infolge Überprüfung der Praxis durch die ESTV (Publikationsdatum: 31.10.2025; vgl. betreffend zeitliche Wirkung → MWST-Info Zeitliche Wirkung von Praxisfestlegungen).