3.2.2.2 Recettes de loyers pour l’imposition desquelles il n’a pas été opté (art. 66, let. e, OTVA)
Info TVA 09 · Déduction de l'impôt préalable
En vigueur · État du 31 octobre 2025
AFC · Info TVA 09 · ch. 3.2.2.2 · Français
Si des assujettis louent à des tiers des immeubles pour l’imposition desquels il n’a pas été opté, les recettes de loyers obtenues sont exclues du champ de l’impôt (art. 21, al. 2, ch. 21, LTVA) et ne donnent pas droit à la déduction de l’impôt préalable.
[Illustration : dans l’original] | Les montants d’impôt préalable sur l’ensemble des frais immobiliers (par ex. coûts de construction à neuf, de transformation et d’entretien des bâtiments de même que les frais d’exploitation tels que les coûts d’électricité, d’eau et de chauffage) ainsi que les coûts de gestion d’immeuble facturés par des tiers doivent être attribués soit directement (pot B ; → ch. 3), soit selon une clé de répartition adéquate (→ ch. 3.3) aux immeubles ou parties d’immeuble ne donnant pas droit à la déduction de l’impôt préalable. Ils ne sont jamais déductibles. |
Correction forfaitaire de la déduction de l’impôt préalable pour les autres charges d’exploitation doublement affectées (classe 6 du Plan comptable suisse PME) :
Si ces prestations exclues du champ de l’impôt (activité accessoire) génèrent des chiffres d’affaires supérieurs à 70 000 francs par période fiscale, la correction de la déduction de l’impôt préalable peut être effectuée à raison de 0,07 % de ces recettes de loyers brutes (charges comprises).
Une correction de la déduction de l’impôt préalable n’est pas nécessaire si les chiffres d’affaires générés par ces prestations exclues du champ de l’impôt (activité accessoire) ne dépassent pas 70 000 francs par période fiscale ou si la gestion des immeubles loués sans imposition par option est assumée par des tiers.
Exemple 1
Étude d’avocats SA exerce son activité imposable de conseil dans un immeuble qui lui appartient. Cet immeuble est loué à raison de 50 % à des tiers par option. Le cabinet d’avocats assure lui-même la gestion de l’immeuble. Les recettes de la location, exclues du champ de l’impôt, atteignent 100 000 francs par an charges comprises.
Étude d’avocats SA peut rendre vraisemblable que moins de 10 % des autres charges d’exploitation concerne cette activité exclue. La gestion de l’immeuble est assurée par le cabinet d’avocats lui-même. La correction de la déduction de l’impôt préalable sur les autres dépenses doublement affectées peut être calculée à hauteur de 70 francs (0,07 % de 100 000 francs).
Exemple 2
Société immobilière SA gère des immeubles appartenant à des tiers ou à elle-même. Les recettes brutes (charges comprises) de la location des immeubles appartenant à des tiers atteint 6 000 000 francs. Les honoraires de gestion immobilière imposables sont de 300 000 francs (5 % des recettes locatives). Les immeubles aux mains de la société génèrent des recettes locatives brutes (charges comprises) exclues du champ de l’impôt de 2 000 000 de francs. Au niveau de la charge administrative, les immeubles sont semblables.
Au total, les recettes locatives sont de 8 000 000 de francs, dont 2 000 000 de francs (25 %) reviennent aux immeubles détenus en propre. On doit donc supposer que 25 % des autres charges d’exploitation sont imputables à la gestion des immeubles appartenant à la société. De ce fait, la gestion des immeubles propriété de la société ne constitue pas une activité accessoire, de sorte que, dans le cas de Société immobilière SA, l’application du forfait ne conduit en principe pas à une correction correcte. Pour être appropriée, la correction de la déduction de l’impôt préalable devrait être de 25 %.
Modification de la pratique suite à l’examen de la pratique par l’AFC (date de publication : 31.10.2025 ; concernant l’applicabilité temporelle, → Info TVA Pratiques de l’AFC: applicabilité temporelle).