Rapporto sui risultati

USIE La compensazione del rincaro nella misura del 40% soltanto conduce

a risultati irrealistici, per quanto riguarda i redditi, nel caso degli immobili di una certa età. La definizione dei costi “manifestamente eccessivi” non è affatto chiara. Occorre stralciare il passaggio corrispondente senza sostituirlo.

Articolo 269d capoverso 2

ZH Il capoverso 2 dovrebbe essere completato per precisare che se i co-

sti sono noti, ma divergono manifestamente dai valori attuali, occorre basarsi sul valore assicurativo dell’edificio.

FSA Questo capoverso dovrebbe essere completato per precisare che ci si

basa sul valore assicurativo depurato dell’immobile se i costi effettivamente noti e le spese effettuate negli anni precedenti divergono manifestamente dai valori attuali (cfr. DTF 122 III 257 segg., E 3b). I criteri concernenti il supplemento per il costo del terreno dovrebbero essere stabiliti nella legge.

ASA La nozione di prezzo d’acquisto manifestamente eccessivo causa dif-

ficoltà di interpretazione. Per questo motivo essa dovrebbe essere definita in modo più completo nell’ordinanza. Il calcolo basato sul valore assicurativo dell’edificio non è adeguato. Il metodo del cash flow attualizzato o la valutazione del valore reale sembrano più adatti a tale scopo.

USIE Questo capoverso deve essere completato per precisare che è appli-

cabile anche se l’importo definito secondo il capoverso 1 diverge manifestamente dai valori attuali.

VZI Occorre stralciare il capoverso 2 senza sostituirlo.

Articolo 269d capoverso 3

ZH La soluzione proposta al capoverso 3 è insoddisfacente. Finché non si

dispone di una perizia del valore reale, è impossibile valutare i rischi legati a un eventuale processo e anche l’autorità di conciliazione non può presentare una proposta di accordo adeguata.

SO Non è affatto chiaro chi deve assumersi i costi causati dalla perizia del

valore reale. Viene proposto che l’importo di tali costi venga anticipato dal locatore a titolo di garanzia.

FSA È inadeguato basarsi su una perizia del valore reale, poiché essa

comporta costi elevati e dovrebbe essere già commissionata in anticipo, tenuto conto della valutazione dei rischi connessi a un eventuale processo. In questo senso anche l’autorità di conciliazione non è in grado di fare una proposta di accordo adeguata. Siccome, secondo il capoverso 1, l’adeguamento viene effettuato unicamente a livello di compensazione del rincaro riferita all’importo del capitale proprio, occorre temere, per quanto riguarda il capoverso 3, che si ometta di prendere in considerazione l’evoluzione del mercato nel calcolo del costo determinante del terreno, ciò che indurrebbe a privilegiare i locatari dei vecchi edifici.