Rapporto esplicativo

In un gruppo operante in una regione molto circoscritta occorre comunque provvedere a una ripartizione in funzione di diverse ubicazioni.

Per diversi tipi di utilizzazione ai sensi del capoverso 4 si intendono soprattutto l’utilizzazione come abitazione, l’uso aziendale o l’uso commerciale di un immobile. Una quota di immobili adibiti ad uso commerciale (stabili aziendali e industriali) sembra adeguata nel caso normale se non supera di molto il 50 per cento. Secondo la prassi sinora seguita dall’autorità federale di vigilanza, si raccomanda un limite massimo del 60 per cento. La ripartizione in funzione dei tipi di utilizzazione deve essere specificata nelle direttive.

L’obbligo di ripartizione dei rischi riguardo a immobili in costruzione e oggetti da risanare risulta dal fatto che non di rado i lavori di costruzione o di risanamento comportano costi imprevisti. Per oggetti da risanare si intendono gli immobili per i quali è previsto un risanamento dell’edificio in senso proprio, vale a dire profonde riparazioni o il rinnovo di elementi, di un’ala o dell’intero edificio, come ad esempio il rinnovo di un vecchio edificio.

In virtù del capoverso 6, il valore venale di un bene fondiario non deve superare il 15 per cento del patrimonio del gruppo d’investimento. La regola del 5 per cento, prevista dall’articolo 26 capoverso 1 in combinazione con l’articolo 54b capoverso 1 OPP 2 è parsa eccessivamente restrittiva per la diversificazione di un gruppo d’investimento immobiliare ed è stata pertanto elevata al 15 per cento. Tale adeguamento si giustifica in quanto, in virtù dell’articolo 55 lettera c OPP 2, la cassa pensioni investitrice potrebbe acquistare al massimo il 30 per cento di immobili senza dover motivare tale operazione ai sensi dell’articolo 50 capoverso 4 OPP 2 e poiché anche se sfruttasse completamente questo limite attraverso un gruppo d’investimento con limite del 15 per cento per la singola posizione, non possiederebbe ugualmente una singola posizione immobiliare superiore al 5 per cento a livello del proprio portafoglio (il 30 % del 15 % corrisponde al 4.65 %). A tale applicazione analogica dell’articolo 54b capoverso 1 OPP 2 si ricorre anche in considerazione della situazione reale, per evitare un esteso smantellamento dei portafogli immobiliari delle fondazioni d’investimento.

Il capoverso 7 contiene una deroga all’esteso divieto di accensione di crediti previsto all’articolo 26 capoverso 6. L’accensione di un credito esercita un effetto leva sul patrimonio. L’ordinanza l’autorizza tuttavia in misura limitata, per analogia con l’articolo 65 LICol in combinazione con l’articolo 96 OICol, per evitare che le fondazioni d’investimento patiscano di eccessivi svantaggi sul mercato. Per soddisfare le esigenze di sicurezza, l’accensione di crediti deve però essere limitata. Gli investimenti alla base del gruppo d’investimento devono inoltre essere di lungo respiro e difficilmente liquidabili a breve e quindi è considerevolmente più difficile mantenere la liquidità di un gruppo d’investimento di questo tipo. Anche per tener conto di questa circostanza, l’accensione prudente di crediti è tollerata.

In deroga all’articolo 26 capoverso 6, si possono detenere anche investimenti collettivi che operano facendo leva sull’assunzione del capitale di terzi. Per singoli casi particolari, l’autorità di vigilanza conserva, in virtù dell’articolo 26 capoverso 9, un margine di apprezzamento che le consente di ammettere, nell’interesse degli investitori, eventuali investimenti collettivi che presentano una quota di capitale di terzi superiore al limite previsto nel capoverso 7. L’onere del 50 per cento non deve nondimeno essere superato nell’insieme del portafoglio.

È esclusa l’acquisizione di investimenti collettivi di capitale che esercitano anche attività diverse da quelle enumerate al capoverso 8. Ciò deve risultare dalle direttive (art. 18 cpv. 1). Per gli investimenti collettivi ci si aspetta inoltre che le direttive, specialmente per i gruppi d’investimento in immobili all’estero, indichino anche le forme giuridiche