Rapporto esplicativo

no portare a una considerazione differenziata di singoli aspetti e imporre una revisione della valutazione sinora operata. Una revisione in tal senso dell’ordinanza non è fattibile in tempi brevi. Perciò, il capoverso 9 consente all’autorità di vigilanza, in singoli casi giustificati, di autorizzare deroghe alle norme della sezione 10 . L’autorità di vigilanza può subordinare tali deroghe a condizioni (p. es. concernenti indicazioni speciali nei rapporti e nelle pubblicazioni). Queste deroghe devono essere convincentemente motivate. La disposizione consente all’autorità di vigilanza, a titolo d’eccezione e sulla base di una ponderazione complessiva di vantaggi e svantaggi/rischi, di autorizzare determinati prodotti che non corrispondono in tutto e per tutto alle presenti disposizioni ma che presentano vantaggi preponderanti. Si può pensare ad esempio anche a determinati gruppi d’investimento a copertura controllata nei quali , in caso di crediti sostenuti da speciali garanzie, si potrebbe eventualmente derogare al limite d’investimento per debitore. A dipendenza delle circostanze di partenza (entità degli investimenti diretti previsti, volume degli investimenti, conferimenti in natura e così via) si potrebbero imporre deroghe anche per il lancio di gruppi d’investimento immobiliare, sottoforma di eccezione alle esigenze di diversificazione nella fase di lancio.

Art. 27 Gruppi d’investimento immobiliare

Il capoverso 1 chiarisce l’insoluta questione dell’ammissibilità del freehold (piena proprietà) e del leasehold (proprietà su costruzioni in diritto di superficie) nell’ottica di quanto disposto all’articolo 26 capoverso 1 in combinazione con l’articolo 53 capoverso 1 lettera c OPP 2. In base all’interpretazione sistematica in combinazione con l’articolo 55 lettera c OPP 2, che ammette espressamente gli investimenti in immobili all’estero, il legislatore autorizza queste forme di acquisizione.

Capoverso 2: di conseguenza sarebbero inammissibili anche i contratti di prelazione su immobili che non soddisfano i presupposti stabiliti.

Il capoverso 3 introduce una limitazione per la comproprietà senza influsso determinante, a causa dei rischi accresciuti legati alla mancanza dell’influsso necessario per adempiere l’obbligo di diligenza (art. 50 cpv. 1 OPP 2). La norma corrisponde alla prassi sinora seguita dall’autorità federale di vigilanza.

Il capoverso 4 esige inoltre, in considerazione dell’articolo 50 capoverso 3 OPP 2 e per analogia con l’articolo 62 della legge federale sugli investimenti collettivi di capitale, che gli investimenti siano adeguatamente ripartiti, in quanto lo consenta il raggio d’azione del gruppo d’investimento, in funzione delle regioni, dell’ubicazione e del tipo di utilizzazione. Il gruppo d’investimento deve dunque essere diversificato a livello regionale in particolare all’interno del proprio universo d’investimento. Conseguentemente, in un gruppo d’investimento Svizzera dovrebbero essere considerate più regioni. Per gli immobili all’estero ci si può aspettare un’adeguata diversificazione in funzione dei Paesi, e all’interno del raggio d’azione possibilmente in funzione delle valute (tranne se il rischio valutario fosse coperto), con conseguente riduzione dei rischi economici e politici specifici dei Paesi e dei rischi valutari. In questi gruppi ci si aspetta dunque l’indicazione di range , tranne nel caso in cui le direttive prescrivano una strategia d’investimento passiva basata su un indice. Nei gruppi che investono nel mondo intero, questi range dovrebbero essere strutturati per continente, in Europa sarebbe adeguata una distinzione tra Europa occidentale ed Europa orientale (ex Paesi del blocco dell’est). In un portafoglio mondiale, non si può attribuire una grande importanza a un’adeguata ripartizione di investimenti immobiliari nei Paesi emergenti, poiché questi presentano spesso rischi supplementari rispetto ai mercati consolidati (p. es. imponderabili di natura politica, quali i rischi di espropriazione; ordinamenti giuridici e sistemi giudiziari diversi da quelli occidentali e così via.). In un portafoglio di questo tipo, una quota superiore al 30 per cento di tali investimenti sarebbe praticamente inaccettabile.