Rapporto sui risultati

Modifica dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali: rapporto sui risultati della consultazione

1 Situazione iniziale

Il settore della tecnica della costruzione si sta sviluppando rapidamente. Da molto tempo le novità non riguardano più soltanto aspetti tecnici bensì, sempre più spesso, anche modelli commerciali innovativi e modalità di cooperazione. Basti ricordare, ad esempio, i contratti nei quali un prestatore di servizi si impegna, nei confronti della parte contraente, a fornire o mettere a disposizione carburante. I contratti possono assumere forme diverse e concernere, ad esempio, il riscaldamento, il raffreddamento, la corrente o il vapore.

Una forma contrattuale particolare, diversa sotto il profilo giuridico, è il cosiddetto contratto di rendimento energetico (di seguito CRE). Non riguarda la fornitura di energia, bensì una promessa di risparmio energetico. Questo obiettivo può essere raggiunto, ad esempio, mediante l’installazione e l’esercizio di impianti o interventi generali di ottimizzazione nell'ambito dell'impiantistica degli edifici. Un CRE che limita la controprestazione al corrispettivo dell’energia risparmiata risulta molto conveniente, visto che il proprietario dell’edificio non si assume praticamente alcun rischio finanziario. Inoltre non deve disporre di conoscenze tecniche approfondite né investire forti somme di denaro.

Per queste ragioni in Svizzera l’importanza del CRE è cresciuta negli anni, soprattutto nell’edilizia pubblica e alberghiera. Si tratta di gruppi target in cui le ottimizzazioni riguardano immobili generalmente piuttosto grandi e i miglioramenti economici avvantaggiano direttamente i loro proprietari. Invece nel settore dell’affitto di locali d’abitazione o commerciali il CRE è ancora poco diffuso. Sotto questo profilo è determinante che, a seconda delle misure adottate, i costi legati al risparmio energetico non corrispondono o corrispondono solo in parte al concetto giuridico di «spese accessorie» ai sensi del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220). Secondo l’articolo 257b nel caso di locali d’abitazione o commerciali le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l’uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d’esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della cosa. Perciò attualmente i pagamenti del proprietario al prestatore di servizi devono essere recuperati almeno in parte sotto forma di adeguamento della pigione, e ciò ostacola l’introduzione del CRE sul mercato degli alloggi in locazione.

Alla luce di quanto precede, il Dipartimento federale dell’economia, della formazione e della ricerca (DEFR) ha incaricato l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) di elaborare un progetto di modifica dell’ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) da porre in consultazione. La modifica mira a permettere di addebitare ai conduttori i costi derivanti dal CRE. Questa deroga ai principi generali viene legittimata dal fatto che le relative spese accessorie, a carico dei conduttori, corrisponderebbero al massimo all’importo dei costi energetici risparmiati, e di conseguenza non potrebbe causare alcun pregiudizio economico.

2 Procedura di consultazione

Il 20 agosto 2018 il DEFR ha avviato la procedura di consultazione concernente l’integrazione dell’OLAL. Si tratta di permettere al locatore di addebitare come spese accessorie i costi relativi a un CRE, se l’importo a carico del conduttore non supera i costi energetici risparmiati in virtù del CRE.

Sono stati invitati a esprimersi sul progetto i Cantoni, i partiti rappresentati nell’Assemblea federale, le associazioni mantello dei Comuni, delle Città e delle Regioni di montagna, le associazioni mantello nazionali dell'economia e altre organizzazioni interessate, tra cui, in particolare, le associazioni degli inquilini e dei locatori. Il progetto posto in consultazione è stato pubblicato anche sul sito della Confederazione (www.admin.ch) e su quello dell’UFAB (www.bwo.admin.ch).

Il 20 novembre 2018, termine di scadenza della consultazione, erano pervenute in totale 49 risposte. Ad eccezione di Svitto, Uri, Grigioni e Appenzello Esterno tutti i Cantoni hanno espresso un parere.

Inoltre hanno trasmesso una presa di posizione cinque partiti rappresentati nell'Assemblea federale: il Partito liberale-radicale (PLR), il Partito popolare democratico (PPD), il Partito verde liberale (pvl), il l’Unione democratica di centro (UDC) e il Partito socialista (PS).