Rapport sur les résultats

Rapport sur les résultats de la consultation relative à la modification de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux

1 Contexte

Dans le domaine en pleine expansion de la technique du bâtiment, les innovations ne se bornent plus depuis longtemps à des avancées techniques, mais comprennent de plus en plus des modèles d’affaires et formes de coopération innovants. Il convient de mentionner en particulier le contrat dans lequel un prestataire de services s’engage à livrer ou à mettre des combustibles à la disposition du preneur de contrat sous diverses formes (chaleur, froid, électricité ou vapeur).

Une forme particulière, différente sur le plan juridique, est le contrat d’économie d’énergie ou le contrat de performance énergétique (CPE), dans lequel ce n’est pas de l’énergie qui est fournie, mais une économie d’énergie qui est promise. L’installation et l’exploitation de systèmes techniques ou, de manière générale, des optimisations dans le domaine de la technique du bâtiment permettent d’atteindre cet objectif. Si le contrat en question est conçu de manière que la contrepartie se limite au paiement au maximum de la contre-valeur de l’énergie économisée, il s’agit d’un CPE très intéressant, car le propriétaire du bâtiment ne prend pratiquement aucun risque financier. Celui-ci n’a besoin ni d’avoir des connaissances techniques approfondies ni d’investir de grosses sommes d’argent.

Le CPE s’est donc fait une place en Suisse ces dernières années, plus particulièrement dans les secteurs de l’immobilier public et de l’hôtellerie. Ces deux groupes cibles ont en commun le fait que les optimisations visent plutôt des immeubles de grande taille, et que l’amélioration de la rentabilité profite directement à leurs propriétaires. Le CPE, par contre, n’est pour l’heure guère répandu dans le domaine de la location d’habitations et de locaux commerciaux. Le fait que les coûts liés aux économies d’énergie ne correspondent pas, ou pas entièrement, à la définition légale des frais accessoires du code des obligations (CO ; RS 220), en fonction des mesures concrètes prises, est ici déterminant. Aux termes de l’art. 257b, les frais accessoires pour les habitations et les locaux commerciaux sont les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose. Dès lors, une partie des paiements du propriétaire au prestataire de services ne peut être répercutée aujourd’hui que sous la forme d’adaptations de loyer, ce qui constitue un obstacle à l’introduction du CPE sur le marché du logement locatif.

Fort de ce constat, le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR) a chargé l’Office fédéral du logement (OFL) de rédiger un projet de révision de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) en vue de le mettre en consultation. Ce projet vise à permettre de déroger aux règles généralement applicables et donc à répercuter les coûts du CPE sur les locataires en tant que frais accessoires. Une telle règle serait justifiée par le fait que les frais accessoires à payer par le locataire au titre du CPE ne pourront dépasser le montant des coûts énergétiques économisés par la même occasion, si bien qu’il n’y a aucun désavantage économique possible.

2 Procédure de consultation

Le 20 août 2018, le DEFR a ouvert la procédure de consultation relative au complément à apporter à l’OBLF, qui autorise le bailleur à facturer en tant que frais accessoires les coûts liés à un CPE à condition que le montant facturé au locataire ne soit pas supérieur aux économies d’énergie réalisées grâce au CPE.

Les cantons, les partis politiques représentés à l’Assemblée fédérale, les associations faîtières des communes, des villes et des régions de montagne qui œuvrent au niveau national, les associations faîtières suisses de l’économie et d’autres organisations intéressées, notamment les associations des locataires et des propriétaires, ont été invités à se prononcer sur le projet. Ce dernier a également été publié sur le site de la Confédération (www.admin.ch) et sur le site de l’OFL (www.ofl.admin.ch).

La consultation a pris fin le 20 novembre 2018 et a donné lieu à 49 réponses. Tous les cantons se sont prononcés, à l’exception de ceux de Schwyz, d’Uri, des Grisons et d’Appenzell Rhodes-Extérieures.