Ergebnisbericht

Bericht über die Ergebnisse der Vernehmlassung zur Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen

1 Ausgangslage

Im dem sich rasch entwickelnden Bereich der Gebäudetechnik beschränken sich Neuerungen schon länger nicht mehr auf technische Errungenschaften, sondern umfassen immer häufiger auch innovative Geschäftsmodelle und Kooperationsformen. Zu erwähnen ist insbesondere das Contracting, bei dem sich ein Dienstleister gegenüber dem Contractingnehmer zur Lieferung oder Bereitstellung von Betriebsstoffen verpflichtet. Gegenstand des in verschiedenen Anwendungsformen praktizierten Contractings kann beispielsweise Wärme, Kälte, Strom oder Dampf sein.

Eine besondere, rechtlich anders ausgestaltete Form ist das sogenannte Performance- oder Energiesparcontracting (ESC), bei dem nicht Energie geliefert, sondern die Einsparung von Energie versprochen wird. Der Erreichung dieses Ziels dient beispielsweise der Einbau und Betrieb von technischen Anlagen oder ganz generell Optimierungen im Bereich der Gebäudetechnik. Wenn der betreffende Vertrag so ausgestaltet wird, dass sich die Gegenleistung auf die Bezahlung höchstens des Gegenwerts der eingesparten Energie beschränkt, handelt es sich um ein sehr attraktives ESC, da der Gebäudeeigentümer praktisch kein finanzielles Risiko eingeht. Er muss weder über umfassendes Fachwissen verfügen noch hohe Geldbeträge einsetzen.

Entsprechend hat die Bedeutung des ESC in den vergangenen Jahren in der Schweiz zugenommen. Dies vor allem im Bereich der öffentlichen Liegenschaften sowie im Hotelgewerbe. Beiden Zielgruppen ist gemeinsam, dass tendenziell grössere Liegenschaften optimiert werden können und dass die verbesserte Wirtschaftlichkeit direkt dem jeweiligen Liegenschaftseigentümer zu Gute kommt. Kaum verbreitet ist das ESC dagegen bisher im Bereich der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Massgebend ist dabei der Umstand, dass die mit den Energieeinsparungen verbundenen Kosten je nachdem, welche konkreten Massnahmen getroffen werden, nicht oder nicht vollständig dem gesetzlichen Nebenkostenbegriff gemäss Obligationenrecht (OR; SR 220) entsprechen. Gemäss Artikel 257b sind die Nebenkosten bei Wohn- und Geschäftsräumen die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Deshalb kann zumindest ein Teil der Zahlungen des Eigentümers an den Dienstleister bisher nur in Form von Mietzinsanpassungen überwälzt werden. Dies stellt ein Hindernis für die Einführung von ESC im Mietwohnungsmarkt dar.

Vor diesem Hintergrund hat das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) beauftragt, eine Vernehmlassungsvorlage zur Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) auszuarbeiten. Als Ausnahme zu den generell geltenden Regeln soll diese es ermöglichen, die ESC-Kosten als Nebenkosten auf die Mieterschaft zu überwälzen. Eine solche Regel wäre dadurch gerechtfertigt, dass die vom Mieter unter dem Titel „ESC“ zu bezahlenden Nebenkosten höchstens dem Betrag der gleichzeitig eingesparten Energiekosten entsprechend dürfen, sodass keine wirtschaftliche Schlechterstellung möglich ist.

2 Zum Vernehmlassungsverfahren

Am 20. August 2018 eröffnete das WBF die Vernehmlassung über eine Ergänzung der VMWG, wonach der Vermieter die im Rahmen eines ESC anfallenden Kosten als Nebenkosten in Rechnung stellen kann, sofern der dem Mieter in Rechnung gestellte Betrag nicht höher ist, als die mit dem ESC eingesparten Energiekosten.

Die Kantone, die in der Bundesversammlung vertretenen politischen Parteien, die gesamtschweizerischen Dachverbände der Gemeinden, Städte und Berggebiete, die gesamtschweizerischen Dachverbände der Wirtschaft sowie weitere interessierte Organisationen, namentlich die Interessensverbände der Mietenden und Vermietenden wurden eingeladen, sich zum Entwurf der Vorlage zu äussern. Die Vernehmlassungsvorlage wurde auch im Internet auf der Website des Bundes (www.admin.ch) sowie auf der Website des Bundesamtes für Wohnungswesen (www.bwo.admin.ch) veröffentlicht.