Erläuternder Bericht

bedingter Umzug zieht oftmals den Verkauf der bisher selbst genutzten Liegenschaft oder Eigentumswohnung nach sich, verbunden mit dem Kauf eines Eigenheims am neuen Arbeitsort. Um die berufliche Mobilität zu fördern, oder zumindest nicht zu hemmen (AB 1989 N 50 f.; AB 1990 N 442), hat der Gesetzgeber den Aufschub der Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer in Artikel 12 Absatz 3 StHG ausdrücklich verankert. Zweck dieser Regelung ist es, dem verfassungsmässigen Auftrag der Wohneigentumsförderung nachzukommen. Diesem Ziel dient der Steueraufschub. Dies ist sowohl mit der absoluten wie auch mit der relativen Methode erreichbar.

Für die Befürworter der relativen Methode sind folgende Argumente massgebend: Mit der absoluten Methode - welche die Besteuerung des nicht reinvestierten Gewinns verlangt - wird dem erklärten Ziel entgegengewirkt, dass ältere und alleinstehende Personen in kleinere Haushalte umziehen und ihr bisheriges Wohneigentum jungen Familien zur Verfügung stellen. Die Anwendung der absoluten Methode, wie dies das Bundesgericht festgelegt hat, verstosse gegen diesen Grundgedanken der Wohneigentumsförderung.

Als Argument gegen die relative Methode wurde auf die folgende Situation aufmerksam gemacht: Kauft jemand eine Liegenschaft für Fr. 600'000.- und verkauft sie dann für Fr. 700'000.-, ergibt dies einen Gewinn von Fr. 100'000.-. Darauf ist grundsätzlich die Grundstückgewinnsteuer abzuliefern. Investiert nun jemand in eine Ersatzliegenschaft von Fr. 550'000.-, so erfolgt bei Anwendung der relativen Methode ein Aufschub des Gewinns im Umfang des Verhältnisses der Reinvestition zum Verkaufserlös. Wird nun die Ersatzliegenschaft in einem späteren Zeitpunkt zum Preis von Fr. 550'000.- verkauft, wird der aufgeschobene Gewinn zur Besteuerung fällig. In diesem Zeitpunkt hat der Steuerpflichtige das Gefühl, dass er keinen Gewinn realisiert hat. Dennoch muss er nun eine Grundstückgewinnsteuer entrichten (vgl. Berechnungsbeispiel 2.3.8.4).

Die relative Methode würde zu einem raschen Ansteigen von Steueraufschubfällen selbst bei geringsten Reinvestitionen führen. Eine Nachbesteuerung in den Ersatzbeschaffungskantonen wäre insbesondere bei mehrmaligen teilweisen Reinvestitionen kaum mehr vollziehbar.

2.3.8 Berechnungsbeispiele

2.3.8.1 Reinvestition des gesamten Gewinnes

Fallbeispiel: U hat im Jahr 1990 eine Liegenschaft (GB-Nr. 300) für Fr. 1'000'000.- gekauft. Im Jahr 2000 verkauft er diese Liegenschaft (GB-Nr. 300) für Fr. 1'500'000.-. Zwei Monate später kauft er eine Liegenschaft (GB-Nr. 400) für Fr. 1'600'000.-. Im Jahr 2008 verkauft er diese Liegenschaft (GB-Nr. 400) für Fr. 1'700'000.- ohne eine erneute Ersatzbeschaffung für selbstbewohntes Wohneigentum zu tätigen.