Erläuternder Bericht

- Die Eigentümerin oder der Eigentümer muss sowohl bei der

Veräusserung wie auch bei der Ersatzbeschaffung identisch sein (sogenannte Subjektsidentität);

- Erforderlich ist eine dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung

(Selbstbewohnen) des Veräusserungsobjekts wie auch des Ersatzobjekts durch die steuerpflichtige Person;

- Der Erlös hat in das Ersatzgrundstück (Reinvestition) zu fliessen;

- Die Ersatzbeschaffung hat innert angemessener Frist sowie innerhalb der

Schweiz zu erfolgen.

Das Kriterium der dauernden und ausschliesslichen Selbstnutzung erfordert ein Wohnen im zu veräussernden Eigenheim sowie im späteren Ersatzobjekt, womit ein zivilrechtlicher oder steuerrechtlicher Wohnsitz vorausgesetzt wird.

Wird lediglich ein Teil des Veräusserungsobjektes oder des Ersatzgrundstücks selbst bewohnt, beschränkt sich der Steueraufschub ausschliesslich auf den selbstbewohnten Teil.

2.3.3 Umfang des Steueraufschubs

Ein vollumfänglicher Steueraufschub wegen Ersatzbeschaffung wird nur dann gewährt, wenn der Veräusserungserlös vollständig in ein Ersatzobjekt reinvestiert wird. Für den Fall einer nur teilweisen Reinvestition des Erlöses bestanden vor dem Bundesgerichtsurteil vom 2. März 2004 in den Kantonen grundsätzlich zwei unterschiedliche Konzepte, nämlich einerseits die relative Methode und andererseits die absolute Methode.

2.3.3.1 Relative Methode

Bei der Anwendung der relativen Methode wird für den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei einer teilweisen Reinvestition des Veräusserungserlöses auf das Verhältnis zwischen dem Erwerbspreis des Ersatzobjektes (Reinvestition in die neue Liegenschaft) zum Veräusserungserlös der alten (Erst-)Liegenschaft.

Das nachfolgende Beispiel illustriert die Funktionsweise der relativen Methode:

Beispiel zur relativen Methode:

Eine Liegenschaft wird zum Preis von Fr. 1'000'000.- veräussert. Bei der Berechnung des Rohgewinns ist von folgenden Beträgen auszugehen:

Erlös (Veräusserungsobjekt) Fr. 1'000'000.-

Anlagekosten (Veräusserungsobjekt) ./. Fr. 400'000.-

Wertzuwachsgewinn (Rohgewinn) = Fr. 600'000.-