Erläuternder Bericht

2.3.9 Tabellarische Zusammenfassung

Methode Steuerbarer Steuerauf- Gewinn Steuerbarer Total zu

Gewinn schub aus Gewinn besteuernder beim 2. Verkauf beim 2. Grundstückgewinn

1. Verkauf Verkauf

2.3.8.1 Reinvestition des gesamten Gewinns

Relative M. 0.- 500'000.- 600'000.- 404'000.- 404'000.-

Absolute M. 0.- 500'000.- 600'000.- 404'000.- 404'000.-

2.3.8.2 Reinvestition eines Teils des Gewinns

Relative M. 80'000.- 400'000.- 400'000.- 256'000.- 336'000.-

Absolute M. 240'000.- 200'000.- 200'000.- 128'000.- 368'000.-

2.3.8.3 Reinvestition der Anlagekosten

Relative M. 136'000.- 330'000.- 330’000.- 211'200.- 347'200.-

Absolute M. 400'000.- 0.- 0.- 0.- 400'000.-

2.3.8.4 Reinvestition eines Teils der Anlagekosten

Relative M. 188'000.- 265'000.- 265’000.- 169'000.- 357'000.-

Absolute M. 400'000.- 0.- 0.- 0.- 400'000.-

2.4 Fazit

Aus den Berechnungsbeispielen ergibt sich folgendes: wird der gesamte Erlös (die Anlagekosten und der Gewinn) in eine Ersatzliegenschaft investiert und wird ein Steueraufschub für selbstbewohntes Wohneigentum gewährt, so führt der Verkauf der zweiten Liegenschaft sowohl unter Anwendung der absoluten als auch der relativen Methode zum gleichen steuerbaren Grundstückgewinn (Ziffer 2.3.8.1.1 und 2.3.8.1.2).

Werden die Anlagekosten und ein Teil des Grundstückgewinns in die Ersatzliegenschaft investiert, kann der Steuerpflichtige bei Anwendung der relativen Methode von einem höheren Steueraufschub profitieren als bei der absoluten Methode. Zudem wirkt sich der Besitzesdauerabzug ebenfalls positiv für den Steuerpflichtigen aus. Auf dem aufgeschobenen Gewinn kann nämlich ein Abzug im Umfang der Haltedauer der ersten und zweiten Liegenschaft vorgenommen werden. Aus diesem Grunde ist bei einem Steueraufschub für selbstbewohntes Wohneigentum die relative gegenüber der absoluten Methode ab jenem Moment für den Steuerpflichtigen grundsätzlich vorteilhafter, wo nicht mehr der gesamte Erlös (Anlagekosten und der Gewinn) der verkauften Liegenschaft reinvestiert wird.

Bei der relativen Methode wird auch ein Steueraufschub gewährt, wenn lediglich die Anlagekosten oder sogar noch weniger als die Anlagekosten in das Ersatzobjekt investiert werden.

Wie aus den Berechnungsbeispielen (Ziffer 2.3.8.3.1 und 2.3.8.3.2) entnommen werden kann, gewährt die absolute Methode keinen Steueraufschub, wenn nur die Anlagekosten reinvestiert werden. Der zu versteuernde Grundstückgewinn kann somit nur einen kürzeren Besitzesdauerabzug – nämlich der Haltedauer der ersten Liegenschaft – geltend machen.