Rapport explicatif

- Il doit affecter le produit de l’aliénation au financement de l’immeuble

de remplacement (réinvestissement);

- Il doit acquérir un immeuble de remplacement dans un certain délai et

cet immeuble doit être situé en Suisse.

Le critère de «l’usage durable et exclusif de l’aliénateur» signifie qu’il a habité dans le logement qu’il a aliéné et qu’il habite ensuite dans le logement acquis en remplacement, ce qui suppose un domicile au regard du droit civil ou du droit fiscal.

L’imposition différée est limitée à la part de l’immeuble habitée par le propriétaire s’il n’habite qu’une partie de l’immeuble aliéné ou de l’immeuble de remplacement.

2.3.3 Étendue de l’imposition différée

L’imposition différée de la totalité du gain immobilier n’est accordée que si le produit de l’aliénation est entièrement réinvesti dans une habitation de remplacement. Avant l’arrêt du 2 mars 2004, les cantons se réclamaient de deux méthodes en cas de réinvestissement partiel du produit, la méthode relative, d’une part, et la méthode absolue, d’autre part.

2.3.3.1 Méthode relative

D’après la méthode relative, le différé de l’impôt sur les gains immobiliers en cas de réinvestissement d’une partie du produit de l’aliénation est calculé en fonction du rapport entre le prix d’acquisition de l’habitation de remplacement (réinvestissement dans cette habitation) et le produit de l’aliénation de l’habitation remplacée.

L’exemple suivant illustre le fonctionnement de la méthode relative:

Exemple

Un immeuble est vendu 1 000 000 de fr. Pour calculer le gain brut, on part des montants suivants:

Produit (objet aliéné) 1 000 000 fr.

Dépenses d’investissement (objet aliéné) ./. 400 000 fr.

Bénéfice sur la plus-value (gain brut) = 600 000 fr.

Réinvestissement dans l’immeuble de remplacement 800 000 fr.

En l’occurrence, l’imposition différée est accordée sur 80 %

du gain brut (réinvestissement / produit x 100 = 80 %)

Imposition différée (80 % du gain brut de 600 000 fr.): 480 000 fr.