Rapport explicatif

Rapport sur l’évaluation de l’efficacité de la péréquation financière entre la Confédération et les cantons

ayant fortement réduit leur charge fiscale ces dernières années ont vu leurs prix immobiliers s’envoler. Lorsque les écarts de pression fiscale existants entre collectivités territoriales – ou leur variation respective au fil du temps – se répercutent sur les prix immobiliers, on parle de «capitalisation» des différences de charge fiscale dans la valeur de marché des biens immobiliers. Il ressort de diverses études empiriques que les disparités de la charge fiscale grevant les revenus se répercutent sur les prix immobiliers. Or les résultats des recherches effectuées varient beaucoup quant à l’ampleur du phénomène en Suisse. De récentes études indiquent pour les maisons individuelles des taux de capitalisation de l’ordre de 100 %, soit une capitalisation intégrale. Une telle situation implique que la valeur d’un bien immobilier – et donc la valeur escomptée des bénéfices futurs – augmente jusqu’à concurrence du montant total des économies fiscales durant cette période¹. Les valeurs estimées sont parfois bien plus basses pour les loyers et varient fortement. Selon l’étude consultée, les résultats oscillent entre 18 et 36 %², ou atteignent 42 %³, voire même 72 %⁴. En l’occurrence, les prix immobiliers ne s’adaptent qu’en partie (par ex. 42 ou 72 %) à la variation de la valeur du marché imputable aux économies fiscales.

Une explication possible des taux de capitalisation nettement plus élevés qu’affichent les logements en propriété par rapport à ceux en location tient à ce que les propriétaires immobiliers sont davantage sensibles aux variations de la charge fiscale, intégrant dans leur décision d’achat son évolution future (attendue).

La grande hétérogénéité des résultats publiés à propos de la capitalisation en Suisse tient d’une part aux difficultés méthodologiques et à la qualité médiocre des données. D’autre part, les travaux de recherche actuels suggèrent que ce taux de capitalisation n’existerait pas. Le degré auquel les différences de charge fiscale se répercutent sur les prix immobiliers varierait plutôt en fonction de l’emplacement du bien concerné, de la mobilité des individus

– laquelle à nouveau dépend des revenus – et de l’échelon étatique concerné. Les études qui tentent d’estimer les taux moyens de capitalisation fiscale pour la Suisse aboutissent à la conclusion que les différences de charge fiscale au niveau intra-cantonal et intra-régional sont bien plus marquées que les différences intercantonales ou interrégionales. En outre, le taux de capitalisation est d’autant plus bas que l’assiette fiscale (revenus des ménages) est élevée, étant donné la mobilité accrue des ménages aisés. Pour de tels ménages, les économies d’impôts résultant d’un déménagement dans une commune fiscalement plus intéressante dépassent l’écart des prix immobiliers entre les deux communes. Par contre, les hausses des prix immobiliers généralement induites par les baisses d’impôts pèsent lourd pour les ménages à bas revenus, avec un taux de capitalisation dépassant parfois 100 %. Enfin, la capitalisation est plus forte dans les zones urbaines qu’en périphérie. Dans les régions rurales, les différences de charge fiscale ne se répercutent guère sur les prix immobiliers.

Le moyen le plus approprié de cerner la capitalisation des différences intercantonales en matière de pression fiscale consiste à examiner au niveau national la capitalisation des impôts sur le revenu. Elle est relativement basse, oscillant entre 7 et 44 %. Il faut toutefois garder à l’esprit qu’il s’agit de la capitalisation moyenne pour toute la Suisse. Il n’est donc pas exclu qu’une approche plus différenciée des zones d’activité économique ou résidentielles – à commencer par Zurich, Zoug, Schwyz, Nidwald et Lucerne – permette d’observer des taux de capitalisation plus élevés.