Rapport explicatif

Rapport sur l’évaluation de l’efficacité de la péréquation financière entre la Confédération et les cantons

A propos de l’évolution des prix immobiliers dans les cantons, le rapport de l’AFF examine également les catégories d’impôts dont le produit est influencé par le marché immobilier:

impôt foncier, impôts sur les gains en capital et droits de mutation. Ces impôts n’apparaissent pas dans le potentiel de ressources. Or le niveau des recettes tirées de ce genre d’impôts,

leur évolution au fil du temps et les développements du marché immobilier diffèrent considérablement d’un canton à l’autre. En outre, les recettes tirées des impôts immobiliers sont d’une importance relativement faible par rapport à d’autres catégories d’impôts. Une analyse transversale portant sur tous les cantons pour l’année 2010 révèle un lien légèrement positif entre le produit de l’impôt et le niveau des prix immobiliers; autrement dit, les cantons où les impôts immobiliers génèrent de faibles recettes affichent, pour les logements en propriété, des indices de prix plutôt inférieurs aux cantons où les recettes correspondantes sont plus élevées (par habitant). Cela suggère que les rentrées fiscales sont plus élevées dans ces derniers cantons en raison de la valeur de marché supérieure de leurs propriétés immobilières. Divers cantons ne correspondent toutefois pas à ce modèle; à Zoug et Zurich par exemple, de faibles recettes fiscales vont de pair avec des prix immobiliers élevés. Par ailleurs, une étude de Wüest & Partner (2013) décrit le lien entre la hausse du volume de transactions portant sur les logements en propriété et l’évolution des recettes générées par les droits de mutation perçus dans 18 cantons. Le volume des transactions a augmenté de 34 % entre 2002 et 2010, tandis que les droits de mutation ont crû de presque 40 % (à plus d’un milliard de francs). Fribourg, Neuchâtel, les Grisons, Obwald et Vaud ont enregistré ici des hausses particulièrement élevées. La situation est similaire pour l’impôt sur les gains immobiliers, dont les recettes ont progressé de 42 % pour avoisiner 1,5 milliard. Les hausses ont été spécialement élevées au Valais, au Tessin, à Genève et dans le canton de Vaud. Le boom immobilier s’est également répercuté sur les recettes publiques des cantons concernés. Par contre, les recettes tirées des impôts fonciers (impôts immobiliers) ont nettement moins augmenté, leur volume avoisinant un milliard de francs en 2010. Selon Wüest & Partner (2013), rares sont les cantons qui, comme Bâle-Campagne et Soleure, n’ont pas profité jusqu’ici du boom immobilier.

Bilan

Le lien existant entre la charge fiscale d’un canton et son marché immobilier s’avère complexe, et ne permet pas de tirer des constatations claires. La charge fiscale n’est qu’un facteur parmi beaucoup d’autres qui influencent le marché immobilier. A propos de la concurrence fiscale,

on relève parfois une capitalisation des différences de charge fiscale dans les prix immobiliers. Toutefois, les effets de capitalisation intra-cantonaux et intra-régionaux sont bien plus marqués qu’au niveau intercantonal. En outre, les taux de capitalisation dépendent d’autres facteurs, à commencer par les revenus des individus. Dans bien des cantons, le boom immobilier a entraîné une forte hausse des rentrées fiscales correspondantes, notamment les droits de mutation et l’impôt sur les gains immobiliers. Or le potentiel de ressources n’en tient pas compte. Il faut dire qu’il est difficile de trouver une valeur indicative du potentiel imposable comparable aux éléments constitutifs du potentiel de ressources, qui puisse être intégrée au potentiel global de ressources. Par ailleurs, l’importance quantitative de ces impôts est plutôt faible par rapport à ceux sur le revenu ou les bénéfices. Sur le plan suisse, ils ne génèrent que 6 % des recettes fiscales, avec de grandes différences régionales, allant de 0,4 % pour Glaris à 13 % aux Grisons. Une étude de BAKBasel (2010) aboutit au même constat. Du fait des faibles volumes en jeu, ces impôts ne devraient avoir qu’une influence marginale sur le potentiel de ressources; en outre, la situation des données est jugée embrouillée, ce qui compliquerait la définition d’une base de calcul acceptée par tout le monde.