Rapport explicatif

Rapport explicatif sur la loi fédérale sur la transparence des personnes morales et autres constructions juridiques

1.1.2.3 Modification du seuil pour le commerce de biens immobiliers, des métaux précieux et des pierres précieuses

1.1.2.3.1 Abaissement du seuil pour le commerce de biens immobiliers

En Suisse, à l’heure actuelle, le commerce de biens immobiliers²⁷ entre dans le champ d’application de la LBA seulement à travers les dispositions relatives aux négociants²⁸. En conséquence, les paiements en espèces de plus de 100 000 francs ou les paiements effectués par un intermédiaire financier entraînent l’exécution d’obligations de diligence. Les acteurs du secteur de l’immobilier impliqués dans le commerce de biens immobiliers (par ex. agents immobiliers) ne sont donc que soumis à des obligations de diligence (par ex. vérification de l’origine des fonds utilisés) s’ils reçoivent plus de 100 000 francs en espèces ou agissent comme intermédiaires financiers à titre professionnel.

Le blanchiment d’argent dans le secteur immobilier n’est pas un risque nouveau, et plusieurs études nationales et internationales documentent les différents moyens mis en œuvre pour blanchir de l’argent dans ce secteur²⁹.

L’Office fédéral de la police (fedpol) a analysé l’importance du blanchiment d’argent dans le secteur de l’immobilier en Suisse pour la première fois en 2013. Les résultats de l’analyse portant sur des affaires de blanchiment présumé sur le marché de l’immobilier suisse (et dont les conclusions restent en large partie valables aujourd’hui) montrent que le commerce de biens immobiliers est d’une manière générale très attrayant pour les blanchisseurs d’argent et que l’on observe régulièrement des cas suspects en Suisse, pour partie en relation avec le crime organisé. Les risques sont particulièrement élevés lorsqu’une banque étrangère est impliquée dans la transaction immobilière ou si le bien immobilier est détenu par le biais d’une structure sociétaire dont les parts peuvent être vendues sans modification du registre foncier. Etablir la preuve d’une infraction préalable commise dans la majorité des cas à l’étranger représente toutefois une énorme difficulté pour les autorités de poursuite pénale. Les dernières typologies en date de fedpol, tirées de communications de soupçons récentes et anonymisées, montrent par ailleurs l’importance des informations dont disposent les différents acteurs du secteur de l’immobilier (par ex. notaires, agents immobiliers). En même temps, ces acteurs manquent d’incitation à réagir face à des transactions problématiques. Ainsi, il est difficile pour les intermédiaires financiers d’étayer ou dissiper leurs soupçons ou à disposer d’informations leurs permettant de comprendre les transactions immobilières inhabituelles. Les biens immobiliers offrent en ce sens de nombreuses possibilités de placement d’argent en espèces même si les cas analysés en Suisse n’indiquent pas que l’achat au comptant d’un bien immobilier soit une pratique répandue, alors même que le financement partiel d’un bien ou de travaux de rénovation en espèces n’est pas rare.

Au niveau international, le GAFI exige l’assujettissement des avocats, notaires, autres professions juridiques indépendantes et comptables lorsqu’ils préparent ou effectuent des transactions pour leurs clients concernant (notamment) l’achat ou la vente de biens immobiliers, ainsi que des agents immobiliers lorsqu’ils sont impliqués dans des transactions pour leurs clients concernant l’achat ou la vente de biens immobiliers (R. 22, cf. également ch. 1.1.2.1.). L’UE, par exemple, soumet les professions juridiques et les agents immobiliers à des obligations de diligence dans son dispositif de lutte contre le blanchiment d’argent³⁰; elle prévoit en outre de