Rapporto esplicativo

responsabili del fondo che esaminano le domande e decidono in merito alla concessione dei mutui. Ogni anno le due organizzazioni mantello presentano la contabilità del fondo.

I committenti di utilità pubblica associati a una delle due organizzazioni mantello possono chiedere mutui per nuove costruzioni, ristrutturazioni, costruzioni sostitutive e acquisti di immobili. Dal 2014 possono chiedere mutui anche per l’acquisto di terreni, benché alla fine del 2016 fossero state approvate soltanto due domande. È inoltre previsto un sostegno per nuove forme abitative e di proprietà. L’importo del mutuo varia in base al numero di abitazioni previste; a seconda delle esigenze, dello standard energetico e delle prescrizioni relative alla locazione (per es. prescrizioni in materia di occupazione) vengono concessi importi compresi tra i 10 000 e i 50 000 franchi per abitazione. Per ogni domanda il mutuo non deve inoltre superare i 3 milioni di franchi e un committente può partecipare al fondo con al massimo 10 milioni di franchi.

Durante l’esame delle domande si verifica se il progetto edilizio risponde ai requisiti in termini di qualità (per es. per quanto riguarda le barriere architettoniche) e di prezzo. I progetti vengono inoltre sostenuti solo se risultano effettivamente necessari; nei Comuni con una percentuale di abitazioni vuote superiore all’1,5 per cento le nuove costruzioni vengono sostenute solo se anche il Comune di ubicazione partecipa al progetto, per esempio concedendo il diritto di superficie. Vengono poi esaminate anche la situazione finanziaria del committente e il finanziamento del progetto, che deve essere garantito da una banca. Per il versamento dei mutui, che avviene al termine dell’acquisto o con l’inizio dei lavori, è richiesta una garanzia immobiliare.

Durante la loro durata (max. 20 anni per abitazione per i mutui fino a 30 000 franchi e max. 25 anni per importi maggiori), i mutui vengono gestiti dalle due organizzazioni mantello. I rimborsi dei mutui versati dai committenti nel fondo di rotazione possono essere utilizzati per nuovi progetti. Al momento ai mutui si applica un tasso di interesse dell’1 per cento. Le organizzazioni mantello versano gli interessi prodotti dal fondo alla Cassa federale tramite l’UFAB.

La situazione finanziaria dei committenti di utilità pubblica che hanno ottenuto contributi viene esaminata ogni anno da un servizio esterno indipendente in base a una classifica compresa tra 1 e 4 (rating). In caso di rating basso, il servizio di recovery dell’UFAB avvia le misure per il risanamento finanziario insieme al committente e alle banche finanziatrici. L’esame approfondito delle domande e l’assistenza fornita ai committenti servono a ridurre al minimo il rischio di insolvenza. Dal 2003 il fondo di rotazione così com’è definito sulla base della LPrA non ha fatto registrare perdite. A seconda dell’evoluzione del mercato dell’alloggio un simile rischio non può tuttavia essere escluso.

Per i committenti di utilità pubblica i mutui del fondo di rotazione sono spesso la condizione essenziale per ottenere un finanziamento bancario per la costruzione di nuove abitazioni o per l’acquisto, e quindi per la realizzazione del progetto. Questo vale in particolare per le imprese di recente costituzione che praticamente non dispongono di capitale proprio. I mutui risolvono i problemi iniziali di finanziamento integrando la differenza tra la quota minima di capitale proprio richiesta per un finanziamento bancario normale e la quota minima di capitale proprio richiesta nel caso del fondo di rotazione. Il capitale proprio si forma nel tempo attraverso l’ammortamento del mutuo. I mutui hanno quindi spesso la funzione di aiuto iniziale e possono contribuire allo sviluppo del settore di utilità pubblica¹⁴. Le quote di finanziamento della CCA garantite dalla Confederazione sulla base della LPrA non possono assumere questa funzione. Per questioni di rischio, la CCA finanzia esclusivamente immobili esistenti e già concessi in locazione. Analogamente alle banche, finanzia inoltre al massimo l’80 per cento del valore di reddito e chiede che con gli ammortamenti effettuati nel periodo relativo a una quota il capitale di terzi non sia superiore al 70 per cento del valore di reddito.