Rapport explicatif

Rapport explicatif relatif à la modification de l’ordonnance sur les fonds propres

(Établissements particulièrement liquides et bien capitalisés, crédits hypothécaires octroyés pour des

objets résidentiels de rendement, TBTF – banques mères)

Illustration 9: parts des nouveaux crédits hypothécaires pour des objets résidentiels de rendement présentant des ratios prêt/revenu élevés, par banque

Ratios prêt/revenu élevés: coûts dépassant les loyers nets pour un intérêt théorique de 5 %, 1^er trimestre 2017 – 3^e trimestre 2018

*Chaque colonne regroupe deux banques afin de préserver l’anonymat.

Source : BNS

Du point de vue des risques, il est raisonnable d’exiger qu’un objet résidentiel de rendement couvre en principe ses coûts car, si le preneur de crédit peut disposer d’autres revenus et d’autres biens, il est aussi possible qu’il ait d’autres engagements. L’Association suisse des banquiers (ASB) partage cet avis: «Pour les immeubles de rapport, le contrôle de la solvabilité et de la capacité financière des emprunteurs s’effectue au premier chef sur la base du résultat dégagé par l’immeuble⁸³.» La part croissante des nouveaux crédits hypothécaires qui font plus qu’épuiser la capacité financière des emprunteurs indique un assouplissement des normes en matière d’octroi de crédits et/ou un accroissement des financements «exception to policy» et, donc, une propension au risque plus élevée dans l’octroi de crédits hypothécaires.

L’augmentation des risques liés à la capacité financière des emprunteurs est particulièrement prononcée pour les objets résidentiels de rendement de débiteurs commerciaux. Le risque est spécialement important pour les banques qui ont une part élevée de débiteurs commerciaux (sociétés anonymes et sociétés à responsabilité limitée), pour lesquels personne ne répond sur sa fortune privée. Les débiteurs privés feront tout leur possible pour continuer à payer leurs intérêts hypothécaires, faute de quoi ils risquent une faillite personnelle, alors que les débiteurs commerciaux qui ne sont plus en mesure de faire face à leurs charges d’intérêts pourront se déclarer en faillite. Leur perte se limitera à leur apport de fonds propres. Sauf convention contraire, la banque conservera l’objet résidentiel de rendement en tant que gage sous-jacent au crédit. Si, du fait de la correction des prix, le gage a perdu de sa valeur et qu’il ne couvre plus entièrement le crédit, la banque devra procéder à des corrections de valeur appropriées.

Durée de la contrainte de taux

Une grande partie des nouveaux crédits hypothécaires étant financés à très court terme, une adaptation générale du niveau des taux d’intérêt déboucherait relativement rapidement sur un ajustement des taux pour les preneurs de crédit. Les données des 26 plus grandes banques du marché hypothécaire montrent que, pour 28 % des nouveaux crédits octroyés pour des objets résidentiels de rendement, la contrainte de taux est inférieure à six mois. Pour cinq établissements, cette proportion est même supérieure à 40 %. Il découle de cette situation que les coûts théoriques des débiteurs hypothécaires croîtraient rapidement tandis que les revenus