Rapport explicatif

Rapport explicatif relatif à la modification de l’ordonnance sur les fonds propres

(Établissements particulièrement liquides et bien capitalisés, crédits hypothécaires octroyés pour des

objets résidentiels de rendement, TBTF – banques mères)

crédits hypothécaires octroyés à des débiteurs commerciaux pour des objets résidentiels de rendement présentent une contrainte de taux inférieure à une année (cf. illustration 10). Dans la phase actuelle de taux bas, des taux d’intérêt de 3 % à 5 % pour des crédits hypothécaires sont certes rares. Cependant, en cas d’augmentation des taux, des valeurs de cet ordre de grandeur pourraient rapidement être à nouveau atteintes. Pendant toute la décennie (2000- 2010) qui a précédé la phase actuelle de taux bas, le taux d’intérêt des prêts hypothécaires à taux fixe d’une durée de dix ans était supérieur à 3 % et il a dépassé 4 % pendant environ deux tiers des trimestres et 5 % pendant 20 % des trimestres⁸⁴.

Quotité de financement élevée

Non seulement la proportion des crédits hypothécaires présentant des ratios prêt/revenu élevés mais aussi celle des nouveaux crédits hypothécaires ayant des quotités de financement élevées ou très élevées restent à des hauts niveaux. Dans les 26 plus grandes banques du marché hypothécaire, environ 35 % des nouveaux crédits octroyés pour des objets résidentiels de rendement ont une quotité de financement supérieure à 75 % (cf. illustration 12). Dans six établissements, cette part dépasse même 50 % (cf. illustration 13). La proportion des crédits hypothécaires présentant une quotité de financement supérieure à 75 % est, avec plus de 40 %, particulièrement élevée pour les objets résidentiels de rendement de débiteurs commerciaux⁸⁵. Lorsque le risque de correction des prix prédomine, des quotités de financement élevées pour les nouveaux crédits hypothécaires sont problématiques parce que c’est pour eux qu’un recul des prix sur le marché immobilier entraînerait le plus rapidement une augmentation de la quotité de financement (due à la diminution de la valeur des objets immobiliers) et amènerait les banques à exiger, le cas échéant, des sûretés supplémentaires de la part des preneurs de crédit ou à inclure une prime de risque plus élevée dans les taux des crédits. Si la correction des prix est suffisamment forte et que le preneur de crédit n’est pas en mesure d’effectuer un versement supplémentaire, le montant du crédit ne sera plus couvert par la sûreté.

Illustration 12: parts des nouveaux crédits hypothécaires pour des objets résidentiels de rendement présentant des quotités de financement élevées

Parts des nouveaux crédits hypothécaires pour des objets résidentiels de rendement dont les quotités de financement sont supérieures à 75 %, 2012 – 3^e trimestre 2018

Source : BNS (enquête complémentaire, HYPO_B à partir de 2017)