Rapport explicatif

vérification (défauts cachés), aussitôt après leur découverte (avis sans délai)49. Les défauts apparents qui étaient déjà manifestes au moment de la livraison peuvent même devoir être signalés avant la fin de la vérification50. Pour déterminer si l’avis a été établi à temps, il faut tenir compte des circonstances du cas d’espèce et en particulier du type de défauts. Le Tribunal fédéral considère que l’avis sans délai doit se faire dans les sept jours et même dans un délai plus court si les défauts sont tels qu’ils pourraient occasionner un dommage plus important en cas d’attente51. Le délai commence à courir à la découverte du défaut. Un défaut est considéré comme découvert lorsque le maître en a une connaissance telle qu’il peut établir un avis suffisamment étayé. Outre la désignation précise de chaque défaut, il faut aussi que le maître exprime qu’il ne reconnaît pas l’ouvrage livré comme conforme au contrat et qu’il veut engager la responsabilité de l’entrepreneur52. Le maître ou l'acheteur porte le fardeau de la preuve s’agissant du respect du délai d’avis53. Sans avis des défauts, l’ouvrage ou la chose sont tenus pour acceptés et le maître ou l’acheteur perdent tous leurs droits de garantie (voir les art. 201, al. 2, et 370, al. 1 et 2, CO). Cet avis revêt une grande importance pour les constructions neuves (voir le ch. 2.1.1).

Prescription

Les défauts de construction se prescrivent par cinq ans. Le délai commence à courir à la livraison de l’ouvrage (art. 371, al. 1, CO). Le délai est le même pour les défauts d’un bâtiment et il commence à courir au moment du transfert de propriété (art. 219, al. 3, CO). Pour les défauts cachés, les délais commencent à courir au même moment (voir l’art. 210, al. 1, CO s’agissant du contrat de vente et le renvoi à cet article figurant à l’art. 371, al. 3, CO s’agissant du contrat d’entreprise). Les droits de garantie peuvent donc être prescrits avant même que les défauts aient été découverts. Les prétentions en dommages-intérêts se prescrivent également selon les délais de ces dispositions54.

Droits de garantie lors de l’acquisition d’une nouvelle propriété par étages

Comme indiqué au ch. 1.2.3, les dispositions sur le contrat de vente d’immeubles et/ou sur le contrat d’entreprise s’appliquent en cas d’acquisition d’une part de propriété par étages d’un immeuble comportant une construction neuve. Le lien contractuel unit alors l’acheteur, c’est-à-dire le propriétaire par étages, et le vendeur ou l’entrepreneur.