Rapport explicatif

que quiconque utilise des conditions générales qui, en contradiction avec les règles de la bonne foi prévoient, au détriment du consommateur, une disproportion notable et injustifiée entre les droits et les obligations découlant du contrat agit de façon déloyale. En conséquence, les clauses concernées, voire le contrat dans son ensemble, sont nuls73. La question de savoir si les maîtres d’ouvrage qui font construire une maison ou achètent un immeuble pour leurs propres besoins peuvent être qualifiés de consommateurs au sens de cette disposition n’est pas tranchée définitivement ; une telle interprétation est cependant envisageable et certains auteurs de doctrine défendent ce point de vue74. Les réglementations du secteur privé et les contrats-types des notaires doivent eux aussi en principe être contrôlés sur le plan matériel pour repérer d’éventuelles clauses déloyales au sens de l’art. 8 LCD car la procédure de l’acte authentique n’empêche pas la conclusion d’un contrat déséquilibré75.

Exclusion de la responsabilité en cas de défauts et cession des droits de garantie

Il est relativement fréquent que les contrats de vente de propriétés par étages neuves prévoient une limitation voire l’exclusion de la responsabilité du vendeur. Les contrats de construction contiennent aussi parfois une limitation de la responsabilité de l’entreprise générale, en principe en échange de la cession à l’acheteur des droits de garantie du vendeur ou de l’entrepreneur vis-à-vis de son ou de ses sous-traitants76, dans l’idée que l’acheteur puisse se retourner contre le ou les sous-traitants en cas de défauts. Il existe néanmoins certaines restrictions quant aux effets juridiques de ces clauses. Les clauses d’exclusion de la responsabilité ne produisent pas d’effets en cas de faute intentionnelle ou par négligence grave de l’entreprise générale (voir le ch. 1.2.4). Elles sont interprétées de manière restrictive (voir le ch. 1.2.4), d’autant plus lorsque le vendeur est aussi le constructeur77. De même, la cession des droits de garantie ne produit pas d’effets, à l’exception du droit à la réfection (voir le ch. 1.2.4). On tient compte en pratique des lacunes manifestes de telles clauses en indiquant par exemple que la cession ne porte que sur le droit à la réfection, tandis que la cession des autres droits est exclue. Il arrive aussi que le vendeur ou l’entrepreneur donne procuration à l’acheteur ou au maître d’ouvrage afin qu’il puisse exercer à sa place les droits de garantie dont il disposait vis-à-vis du ou des sous-traitants et profiter par exemple d’une réduction de prix au lieu de faire valoir ses propres droits de garantie. Il faut examiner au cas par cas les effets que produisent ces règles. À la question de la