Rapport explicatif

3 Commentaire des dispositions

3.1 Code des obligations

Art. 219, titre marginal et al. 3

L’al. 3 de la disposition, qui prévoit actuellement le délai de prescription pour les droits de garantie de l’acheteur d’immeuble, est déplacé dans un nouvel art. 219a, qui règlera à la fois la prescription des prétentions en garantie (art. 219a, al. 3, AP-CO), l’avis des défauts et le droit à réfection de l’acheteur.

À l’avenir, l’art. 219 AP-CO ne règlera plus que la thématique de la garantie pour la contenance, ce qui doit aussi se refléter dans le titre marginal ; pour le reste, la disposition existante n’est pas modifiée.

Art. 219a

L’objet de cette nouvelle disposition est la garantie en cas de vente d’immeuble et elle règle l’avis des défauts (al. 1), le droit de l’acheteur à réfection (al. 2) et la prescription des droits de garantie (al. 3).

L’al. 1, 1^re phrase, prévoit un délai de 60 jours pour l’avis des défauts dans le cadre de la vente d’immeuble. Cette règle vise à atténuer l’« avis sans délai », extraordinairement sévère, qui figure dans le droit du contrat d’entreprise et du contrat de vente, pour les maîtres d’ouvrage et pour les acheteurs d'un immeuble (voir à ce propos le ch. 2.1.1 ainsi que la règle parallèle dans le droit du contrat d’entreprise, art. 367, al. 1, 2^e phrase, AP-CO). Cette disposition vise aussi bien les contrats de vente portant sur des immeubles avec des constructions nouvelles que les immeubles avec des constructions existant depuis un certain temps, voire sans constructions. Ces deux derniers cas sont également couverts par cette règle, car le délai d’avis pose aussi problème pour ces objets.

Le délai d’avis de 60 jours vaudra aussi bien pour les défauts apparents que pour les défauts cachés. Ces délais d’avis sont des délais de déchéance¹¹⁶, qui ne peuvent en principe être ni interrompus ni suspendus117. Le délai d’avis commence à courir dès la fin du délai de vérification pour les défauts apparents. En ce qui concerne la vente d’immeubles, le délai de vérification commence quant à lui à courir au moment du transfert de propriété du vendeur à l’acheteur118. Il n’existe pas de durée uniforme pour l’ensemble de l’immeuble119. Par conséquent, le moment où le délai d’avis commence à courir n’est pas fixe. Le délai d’avis pour les défauts cachés commence lui à courir avec la découverte du défaut (al. 1, 2^e phrase)120.