Rapporto esplicativo

rispetto alle strutture completamente chiuse queste aziende abbiano potuto generare delle entrate (anche se ridotte) non ostacola l’applicazione della legge, perché quest’ultima prevede una soluzione forfettaria per tutte le strutture interessate che non può orientarsi all’evoluzione specifica del fatturato.

La legge non è applicabile se la pigione o il fitto supera i 20 000 franchi. Con il riferimento ai locali commerciali viene specificato che la legge si applica alla pigione o al fitto mensile per oggetto locato o affittato e non al volume definito per contratto. Se in un contratto sono riassunte più cose locate o affittate, la legge si applicata a ciascuna cosa la cui pigione o il cui fitto arrivi a un massimo di 20 000 franchi mensili, anche quando l’importo mensile complessivo è più elevato.

2.3 Articolo 3 Deroghe al campo d’applicazione

Le mozioni 20.3451 e 20.3460 chiedono che gli accordi già stipulati tra le parti contraenti mantengano la loro validità. Anche le intese future devono essere possibili. È per questo che la legge non è applicabile se durante la chiusura o la limitazione delle attività disposta dall’ordinanza 2 COVID-19 le parti hanno raggiunto un’esplicita intesa sull’importo della pigione o del fitto. Ciò significa, viceversa, che le altre intese, come ad esempio gli accordi di dilazione o di pagamento rateale, non costituiscono un accordo ai sensi del capoverso 1 lettera a che comporterebbe l’inapplicabilità della legge. Un’intesa non è neppure costituita dal fatto che la pigione o il fitto attuale è stato corrisposto.

Alcuni Cantoni applicano dei meccanismi di incentivazione, che prevedono un sostegno statale nel caso in cui le parti contraenti giungano a una soluzione amichevole. Anche tali accordi costituiscono un accordo ai sensi della disposizione in questione e comportano pertanto l’inapplicabilità della legge.

È possibile che un accordo copra solo una parte del periodo di chiusura o limitazione delle attività. Se, ad esempio è stata trovata un’intesa sulla riduzione della pigione per un mese, occorre valutare, in base alle circostanze specifiche, se esso è destinato a coprire l’intero periodo o se si riferisce unicamente a quel determinato mese. In quest’ultimo caso la legge sarebbe applicabile al rimanente periodo di chiusura o limitazione.

Un’eventuale sentenza giudiziaria passata in giudicato sull’importo della pigione o del fitto ha lo stesso effetto di un’intesa vincolante. Per le procedure giudiziarie correnti che rientrano nel campo d’applicazione materiale della legge, quest’ultima si applica retroattivamente (cfr. art. 11 cpv. 2).

Secondo le mozioni 20.3451 e 20.3460, se la pigione è compresa tra i 15 000 e i 20 000 franchi, entrambe le parti devono poter decidere di non applicare la disposizione in questione. Questa «clausola opzionale» scatta in presenza di un’esplicita dichiarazione di rinuncia corrispondente e fa sì che la legge non sia più applicabile. Ciò significa però anche che in casi come questi non può essere versata l’indennità per casi di rigore prevista dall’articolo 7. Se dopo aver firmato una dichiarazione di rinuncia una delle parti subisce perdite su pigioni o fitti (p. es. a seguito di una sentenza giuridica), i locatori non possono presentare una domanda di risarcimento.

Nell’interesse della certezza giuridica, la dichiarazione di rinuncia deve essere presentata in tempi utili, ossia entro 60 giorni a decorrere dall’entrata in vigore di questa legge.

2.4 Articolo 4 Pigioni o fitti determinanti

Viene qui specificato che la legge fa riferimento all’intera pigione o all’intero fitto, quindi anche agli oggetti che sono concessi in uso insieme ai locali. Secondo l’articolo 1 OLAL si tratta in particolare di mobili, autorimesse, parcheggi sotterranei e all’aperto e giardini. È però determinante per il calcolo solo la pigione netta o il fitto netto, cioè la pigione o il fitto senza le spese accessorie. L’importo delle spese accessorie si basa sull’ultimo conteggio delle stesse. Per gli oggetti nuovi o completamente ristrutturati, per i quali non è ancora stato allestito un conteggio dei costi accessori, può essere fatto ricorso a seconda dei casi all’acconto concordato o alla stima di un perito. In presenza di un accordo corrispondente sono determinanti le spese accessorie forfettarie convenute.