Rapporto esplicativo

Le spese accessorie non sono sempre presentate separatamente. In alcuni rapporti contrattuali sono comprese nella pigione o nel fitto. In questi casi occorre escluderle mediante una detrazione adeguata.

Molti rapporti di locazione o affitto non coprono soltanto le strutture commerciali, ma comprendono anche degli spazi abitativi. A titolo d’esempio si può citare un’azienda di ristorazione con abitazione integrata per i gestori. Anche in questi casi va effettuata una detrazione adeguata della quota abitativa. Se dopo questa sottrazione l’importo non supera i 20 000 franchi la legge è applicabile in virtù del capoverso 2.

Nel settore della locazione di locali commerciali sono comuni gli accordi contrattuali, in base ai quali le pigioni o i fitti vengono calcolati in tutto o in parte secondo la cifra d’affari dell’azienda. In questi casi vengono considerate anche le variazioni del fatturato subite durante il «lockdown». Quindi, nel calcolare la pigione o il fitto determinante, la rispettiva quota non viene considerata. La regola del 40 per cento si applica in questi casi solo a un eventuale importo soglia, dovuto alla controparte indipendentemente dal fatturato realizzato. A seconda dell’intesa contrattuale, il minore fatturato realizzato nel periodo di chiusura si riflette sulla pigione o sul fitto con un ritardo più o meno grande. Nonostante le pigioni o i fitti calcolati in base al fatturato, possono quindi verificarsi situazioni difficili, che sono però superabili con i crediti bancari accordati in adempimento del programma volto alla concessione di fideiussioni per attenuare gli effetti del coronavirus (COVID-19) conformemente all’ordinanza sulle fideiussioni solidali COVID-19 (RS 951.261).

Il riferimento alla cifra d’affari significa, viceversa, che per tutti gli altri criteri di determinazione si considera l’intera pigione o l’intero fitto netto, ad esempio anche per le pigioni indicizzate o scalari.

2.5 Articolo 5 Pigioni o fitti dovuti

L’articolo 5 attua un requisito centrale delle mozioni 20.3451 e 20.3460, ossia che i conduttori e gli affittuari di strutture chiuse devono versare solo il 40 per cento della pigione o del fitto determinante. Questa regola deroga alle disposizioni del CO e si applica espressamente solo per la durata del «lockdown». Se la riapertura è stata prorogata, ad esempio per motivi economici, oltre il periodo di chiusura e limitazione imposto, la regola del 40 per cento non si applica per il periodo supplementare.

L’importo della pigione o del fitto determinante per l’applicazione della regola del 40 per cento è calcolato in base ai criteri di applicabilità della legge fissati all’articolo 4. Corrisponde alla pigione netta o al fitto netto dei locali commerciali, compresi tutti i beni concessi in uso, ma escluse le spese accessorie. Se le spese accessorie sono comprese nel contratto di locazione o affitto occorre effettuare una detrazione adeguata. Lo stesso vale se la cosa locata o affittata presenta anche un’utilità abitativa.

2.6 Articolo 6 Strutture sanitarie

La regola del 40 per cento di cui all’articolo 5 si applica anche alle strutture sanitarie che hanno dovuto limitare le loro attività in adempimento dell’ordinanza 2 COVID-19 (versione del 19 marzo 2020) e, anche in questo caso, espressamente solo per il periodo di limitazione imposto. Secondo la richiesta delle mozioni 20.3451 e 20.3460 la durata massima è limitata a due mesi.

2.7 Articolo 7 Indennità per situazioni di necessità economica

Come spiegato al punto 1.2.7, il Consiglio federale propone di rinunciare alla indennità per situazioni di necessità economiche.

Con le mozioni 20.3451 e 20.3460 è stato chiesto lo stanziamento di un importo di 20 milioni di franchi a favore dei locatori. La formulazione scelta permette di garantire che le relative spese si limitino all’importo massimo menzionato. Una volta esauriti questi fondi, non verranno erogate altre indennità.

Il versamento dell’indennità presuppone una situazione di necessità economica del locatore generata dalle perdite conseguenti alla regola della riduzione al 40 per cento delle pigioni o dei fitti dovuti.

La situazione di necessità economica deve essere valutata di volta in volta in base ai casi concreti. Un caso di rigore può essere motivato ad esempio da perdite finanziarie tali da provocare un forte