Rapport explicatif

La loi s’applique également lorsque la chose louée ou affermée sert aussi d’autres buts que la vente. Les garages et les magasins de cycles, par exemple, disposent généralement à la fois d’un local de vente visé par la fermeture des établissements et d’un atelier de réparation qui a pu rester ouvert en vertu de l’art. 6, al. 3, let. i, de l’ordonnance 2 COVID-19 (ateliers de réparation de moyens de transport). Le fait que ces établissements aient pu, contrairement à ceux qui ont dû fermer entièrement, générer un revenu (réduit) ne fait pas obstacle à l’application de la loi, car celle-ci prévoit une solution universelle, qui ne saurait se fonder sur l’évolution effective du chiffre d’affaires de chacun des établissements concernés.

La loi n’est pas applicable lorsque le loyer ou fermage dépasse 20 000 francs. L’utilisation du terme locaux commerciaux souligne que ce seuil se rapporte au montant mensuel du loyer ou fermage et non au volume du contrat. Si un même bail porte sur plusieurs biens loués ou affermés clairement distincts, la loi s’applique à chacun des objets dont le loyer ou fermage est inférieur ou égal à 20 000 francs, même si le cumul des loyers ou fermages mensuels dépasse ce chiffre.

2.3 Art. 3 Exceptions du champ d’application

Les motions 20.3451 et 20.3460 exigent que les éventuels accords déjà conclus entre les parties restent valables. En outre, la conclusion de telles conventions doit rester possible. C’est pourquoi il est prévu que la loi ne s’applique pas si les parties ont conclu un accord exprès sur le montant du loyer ou fermage pendant la durée de la fermeture ou restriction d’activité en vertu de l’ordonnance 2 COVID-19. Cela signifie, à l’inverse, que tout autre arrangement, par exemple en matière de délai de paiement ou d’échelonnement des paiements, ne constitue pas un accord au sens de l’al. 1 let. a et n’exclut donc pas l’application de la loi. Il en va de même lorsque le preneur de bail a continué de régler son loyer ou fermage.

Certains cantons ont mis en place des mécanismes incitatifs, qui prévoient un soutien étatique dans le cas où les parties trouvent une solution mutuellement convenue. De telles conventions sont assimilées à un accord au sens de l’al. 1 let. a et excluent dès lors l’application de la loi.

Il se peut qu’une convention se limite à une partie de la période de fermeture ou de restriction d’activité. Si le bailleur et le locataire ou fermier sont convenus d’une exonération du loyer pendant un mois, il convient de déterminer, sur la base des circonstances concrètes, si cet accord couvre l’ensemble de la période de fermeture ou de restriction d’activité ou s’il ne régit que le mois en question. Dans la seconde hypothèse, la loi serait applicable au reste de la période de restriction.

Dès lors que le montant du loyer ou fermage fait l’objet d’une décision judiciaire entrée en force, celle-ci a le même effet qu’un accord contraignant. La loi s’applique rétroactivement aux procédures judiciaires en cours qui touchent son champ d’application matériel (cf. art. 11, al. 2).

Le texte des motions 20.3451 et 20.3460 spécifie que, lorsque le loyer ou fermage se situe entre 15 000 et 20 000 francs, les deux parties peuvent convenir de ne pas appliquer la réglementation prévue. Le recours à cette clause d’exemption passe par une déclaration de renonciation à l’application de la loi. Il exclut dans le même temps toute indemnité pour cas de rigueur conformément à l’art. 7. Si, après qu’une des parties a déclaré renoncer à l’application de la loi, le bailleur subit des pertes de loyer ou fermage (p. ex. en raison d’une décision judiciaire), il ne peut demander une indemnisation.

Dans un souci de sécurité juridique, la déclaration de renonciation doit être communiquée en temps utile, autrement dit dans un délai de 60 jours à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

2.4 Art. 4 Loyer ou fermage déterminant

Il est spécifié que c’est le montant total du loyer ou fermage qu’il faut considérer, ce qui comprend les tous les biens dont l’usage a été cédé avec les locaux. Selon l’art. 1 de l’OBLF, il s’agit en particulier des biens mobiliers, des garages, des places de stationnement extérieures ou souterraines et des jardins. Cela étant, seul le loyer ou fermage net, à savoir le montant sans les frais accessoires, est déterminant pour le calcul. Le montant des charges se fonde sur le dernier décompte des frais accessoires. Si l’objet loué ou affermé est neuf ou entièrement rénové et qu’aucun décompte n’a encore été établi, les frais